【天维网综合报道】据OneRoof报道，新西兰央行或最早于明年3月实施新规，限制人们的借贷额度。

随着房价跌到谷底，现在的焦点转向了房地产市场复苏的相关问题。有人预测，房价反弹的范围在“适度”和16%之间，依据为最近净移民激增、预期降息以及住宅建设减少等因素。

还有一些人预计房地产市场将保持低迷，依据是房价负担能力仍然较低，以及预计将引入债务收入规则（DTI）。

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CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson表示，很少新西兰人在谈论DTI贷款限制，就像最近放宽的LVR（贷款价值比）和CCCFA（信贷合同和消费者金融法案）一样，这些规则将影响购房者的借款金额，最终影响他们的支付能力。

早在2021年，新西兰央行就将DTI贷款限制纳入其“工具包”。这些限制将根据借款人收入的固定倍数来限制其借款金额。

自2019年1月以来各类借贷人的DTI曲线图 图源：新西兰央行

今年4月，新西兰央行发布了DTI限制框架，并表示最早可能于2024年3月实施。

Davidson表示，新西兰人没有足够关注DTI对他们可能产生的影响。虽然不确定央行会实施新规定，但银行“肯定正在为此做准备”。

他说：“我认为会在明年3月或4月看到（新规实施）。这将是一个相当大的转变，但是离2024年3月还有9个月，在此期间我们还有大选。”

他表示，将DTI设定为7倍可能会将房价涨幅控制在每年3%至4％。而传统意义上，房东们期望的6％-7％则不太可能实现。

Davidson称，他在最近的房地产投资者活动中解释DTI时，这个话题瞬间“占领了整个会议的高地”。

虽然LVR也有可能限制购房者，但它更多是为了保护银行，而不是保护借款人。

通过LVR，房主和投资者可以在房价上涨时从其中提取新的借款额度。但是通过DTI，他们仍然需要满足严格的收入要求才能贷款。

“在DTI系统下，一切都取决于你的收入，而你不能轻易改变这一点。这可能是人们没有完全理解的点。”Davidson解释道。

另外，他还表示，DTI将限制任何个人所拥有的房屋数量。

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“已经负债累累的人在收入增长之前将无法购买另一处房产。新西兰央行已经进行了大量建模计算，并表示可能需要五年、七年或十年才能购买下一处房产。”Davidson说。

如果DTI在明年推出，最大的问题将是它将设置为几倍。

“新西兰央行表示可能是七倍，但这仍然有待商榷。具体是几倍我们暂时无法得知。”

据悉，DTI规则可能会有一些例外。新西兰央行表示，银行将能够在DTI限制之外贷出其总抵押贷款的约15％，购买新房的借款人可能会被豁免。另外，金融公司和其他替代贷款人的非银行抵押贷款也将被豁免。

Davidson表示，DTI不太可能对借贷产生立竿见影的影响，但它将限制下一次房价上涨的幅度。

“DTI的高额贷款已经得到控制。在市场高峰期，大约40%的投资者贷款以高DTI的形式发放。现在这个数字约为10%，这是房价下跌的结果。你不需要那么多的债务，而收入已经上涨。所以这个比率是比较有利的。“他说。

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Infometrics经济学家Gareth Kiernan表示，高利率将限制DTI对市场的影响。

“自2021年末以来，抵押贷款利率的上涨已经有效地限制了银行相对于人们的收入愿意贷款的金额。人们偿还大额抵押贷款的能力比2021年2.5%的抵押贷款利率和6%的测试利率时要小得多。”他说。

因此，任何DTI限制可能对贷款额和房价产生很小的影响。

他说：“新西兰央行的咨询文件表明，DTI可能对投资者的借贷潜力产生更大的影响，因此DTI可能会导致投资者借贷金额的巨大变化。但我不认为这会对住房负担能力产生持续的影响，就像LVR限制对市场产生了暂时的影响，但并没有导致住房负担能力的持续改善一样。”

Kiernan表示，房屋可负担性的关键在于供应。

“除非缓解或克服卖方的障碍，否则任何对买方的调整都无法解决可负担性危机。” 

Opes Partners经济学家Ed McKnight表示，DTI将进一步倾向于新房的投资者。由于新建筑物的LVR较低，而且他们仍然可以在新建筑物投资上扣除利息成本，投资者已经倾向于这种方式。

McKnight表示，DTI的幽灵正在推动一些投资者提前买房。

“有一些投资者来找我，说‘我们要在债务收入比出台之前购买房产。’他们看到房价平均下跌约18%带来的机会。所以他们说‘我们接近市场底部，今天可以以一个好价格购买，而在12个月后，我可能无法购买房屋，或者无法购买投资物业，因为债务收入比率将会上调。’”