【天维网综合报道】在过去的一年半里，新西兰住房贷款市场处于相对低迷的状态，同时住房销量和房价也出现下滑。但近期迹象表明，随着贷款活动的增加，上述变量开始好转。那么，根据目前的房市状况，购房者需要注意的事项都有哪些？知名房研机构CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson与大家分享了他的10条关键见解。

1.新增贷款额

新西兰央行数据显示，今年8月至10月，民众用于购房、转换银行和贷款补充的新增贷款总额同比上升4%，达到168亿纽币。

Davidson说：“然而，该数字仍远低于2020年同期的219亿纽币和2021年同期的228亿纽币。”

2.LVR规则

“LVR规则仍然相当严格。”Davidson说。

10月，仅有约0.3%的房产投资者，以低于35%的首付款的情况下获得贷款。只有约7%的自住业主，以低于20%的首付款的情况下获批银行贷款。

天维网记者注：LVR是指贷款价值比率规则（Loan to value ratio）。例如，购房者以50万纽币的价格购买了一栋房子，并支付了40万纽币首付款，那么他的LVR便为80%。如果他仅支付了10万纽币首付款，那么他的LVR则为20%。

3. 首次购房者（Frist Home Buyer,FHB）

10月，约有三分之一的首次购房者以低首付的情况下获得了贷款。

4.FBH获得了相对大额的贷款

10月，FBH购房群体获得的平均贷款额为56.2万纽币，而投资者的平均贷款获批额为49.3万纽币。

5.“风险贷款”不是“大问题”

数据显示，10月，约17%的借贷额为仅付利息（interest-only）贷款，而DTI高于7的贷款“受到控制”。

天维网记者注：DTI全称为debt to income ratios，指的是债务与收入比。例如，假如设定DTI为7，购房者的家庭年收入为10万纽币，那么其最多只能向银行申请家庭年收入的7倍的贷款，即70万纽币。如果设定DTI为8，其他条件不变，那么购房者则可以向银行借贷80万纽币。

6.房贷利率

Davidson说：“目前，各大主流商业银行一年期的特惠房贷利率约为7.3%，两年期约为7%。目前一些借款人的利率最低值为2.5%左右（因为其仍在按照几年前的“低利率”偿还房贷）。”

“现存的债务存量中，借款人们平均按照5.3%的利率进行还贷，高于2.7%的低谷，但远低于目前市场中的平均水平。”

7.贷款总量

Davidson继续说道：“目前，新西兰的房贷债务总额约为3540亿纽币，而整个国家的房产总价值约为15850亿纽币，LVR约为22%。”

“这意味着，民众拥有大量资产。”

8.利率转换

“目前，房贷族们的房贷利率正在由此前的‘低利率‘逐步转换为近期的’高利率‘。这仍将是明年的一个关键问题。”Davidson说。

9.不良贷款

目前，不良贷款数据仍处非常低的水平，仅占总债务价值的0.5%。

上图显示出，“法拍房”的销售水平也较低。图源：CoreLogic

10.提前还款

数据显示，许多房贷族已经提前还款。

据主流商业银行Westpac的数据，接近三分之二的房贷族的账户余额可以应对3个月的还贷额。

不过，信用报告机构Centrix最新数据显示，约有1.9万个房贷账户逾期，比一年前增加了 25%，但基数非常低。

那么，上述要素体现的关键点有哪些？

Davidson说：“首先，尽管经济一直在衰退，但过去几年里，劳动力市场一直强劲。尽管家庭不得不大幅调整其财务状况，但就业得到保障的情况下，贷款市场的压力一直处于较低水平。”

Kelvin Davidson。图源：Peter Meecham

“但是其次，房贷族们适应利率不断升高的情况可能不会永远持续，特别是如果明年失业率上升的情况下更是如此。因此，利率重新定价仍是一个值得关注的关键问题。”

“第三，‘后新冠疫情时代’强化了信贷成本与供应对短期房市趋势产生的影响。2020年至2021年期间，房贷利率下降，房市变得繁荣。随后，房市随着房贷利率的不断升高变得低迷。”

Davidson继续说道：“从中长期来看，移民数、人口变化以及住房供应是影响房市的重要因素。但由于房贷利率居高不下，我们对房价上涨的速度仍持谨慎态度。”

他最后说道：“对于那些正在寻求或扩大投资组合的投资者来说，目前较高的房贷利率和较低的租金收益率是最大障碍。”