【天维网综合报道】本期，财哥和大家聊聊可能使房市“大变革”的新规——DTI。

新西兰央行方面提议，从今年年中开始引入限贷工具，对各大银行实施债务收入比限制规则(Debt-to-Income，DTI)。

一项可能使房市产生“大变革”的新规拟将于今年年年中实施。图源：Chris Tarpey

央行方面希望，限制银行向债务过高的借款人的放贷额，以保护金融系统稳定。

财哥想说，这项新规的实行，有非常大的可能性会造成新西兰的房市产生“大地震”！

据悉，前工党政府授权了央行实施DTI限制的权利。 

在新冠疫情持续爆发之时，新西兰房市曾出现“完全过热”的情况。在那之后，时任财长Grant Robertson同意将DTI限制作为一项工具，添加到央行的“宏观审慎工具箱”中。

2021年，Robertson“原则上”同意央行实施DTI，但前提是必须经过充分的公众咨询。他还表示，DTI不应影响首次购房者，而仅应适用于投资客。

在同年11月的咨询文件中，央行评估了DTI上限为6和7的结果，以及为银行贷方设置7%或8%的测试利率下限的影响，但强调这些只是示范性模型，可能不一定设置这样的限制。

 

图源：Fiona Goodall

事实上，早在2017年，央行便发布了《将DTI政策列为央行宏观紧急调控工具的征求意见稿》。

2021年，Robertson将其纳入了央行的“宏观审慎工具箱”中。

随后，坊间对这项规则的议论从未间断。直至去年，央行公布了DTI限制框架的最新细节。

而今天，央行公布了更多关于DTI限制规则的细则。

过去一年，新西兰央行一直在警告，随着利率上升、生活成本危机和房价下跌共同作用，可能导致越来越多的人面临巨大的抵押贷款压力。

这是央行一段时间以来一直想引入DTI的原因之一。

DTI将与LVR（贷款与房价比）一起使用，后者将贷款金额与房价限制在一定比例，同样是为了防范金融风险。新西兰央行在2013年房地产繁荣期间推出了LVR，之后时而使用或停止。

事实上，无论是引入DTI还是LVR，都是为了在房价大幅调整时保护银行和消费者。

已拟定的“房市大变革”新规

在一份新的提案中，央行建议—— 

图源：Beth Walsh

另外，央行希望放宽贷款价值比（Loan-to-value ratio,LVR)规则。

新西兰央行副行长Christian Hawkesby表示，制定政策来管理繁荣与萧条的信贷周期，是非常重要的。

Christian Hawkesby。图源：Mark Mitchell

他表示，DTI和LVR规则是相辅相成的。

“LVR限制规则旨在通过减少借款人违约时的潜在损失，以提高金融体系的弹性。而DTI限制规则旨在降低系统性违约浪潮出现的可能性。”

“我们相信，引入DTI限制规则，将降低金融稳定风险，支持房价可持续性，并填补现有政策未涵盖的空白。” 

央行方面认为，只有房市回暖，DTI限制规则才会真正影响房市。

例如，在目前房贷利率如此之高的情况下，借款人可能难以还房贷。因此，银行不会向DTI比率过高的借款人发放太多贷款。

但是，当房贷利率下降时，情况则会发生改变。 

央行表示，希望立即开始实施DIT限制规则，以便当房市进入繁荣阶段时，该规则可以充当防止借款人累积较高DTI数值的“护栏”。 

央行正在就DTI和LVR限制规则的设置进行磋商，将于3月12日结束。 

按照央行的消息，已开始就引入DTI和放宽LVR进行咨询。

DTI和LVR听起来一头雾水，但它们实际上是央行用来保护房主和银行的重要工具，一个是债务收入比，一个是贷款房价比。

从本质上讲，你的DTI越低，获得银行房贷的可能性就越大。

图源：NZ Herald

在最新的新西兰央行政策中，规定银行只能将20%的抵押贷款发放给DTI大于6的自住业主。这意味着对于自住房业主来说，可申请到的最高贷款额将是其年收入的六倍。

例如，如果你年收入15万纽币，那么最多可以贷到90万纽币。或者，如果你的收入为6万纽币，最多可以贷到36万纽币。

但央行DTI新政策影响的不仅是自住业主，还包括投资客。

新政策还规定，银行同样只能将20%的抵押贷款发放给DTI大于7的投资客。

央行2023年9月的数据显示，过去几个月新增的52亿纽币抵押贷款中，约有16亿发放给了DTI为5以上的业主，因此目前这还不是一个大问题。

事实上，9月份，银行新增贷款中，有5%流向了借款额超过其年收入7倍的借款人，是自2017年央行开始收集该数据以来的最低数字。

在新西兰银行业，抵押贷款违约尚未成为一个大问题，如果今年利率下降，压力也会缓解。

对于这项可能造成房市“大变革”的规则

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