【天维网综合报道】作为一名商业房东，新西兰公屋署（Kāinga Ora）管理着约7.2万套公共住房，占据新西兰政府提供的8万多个公共住房的绝大多数。不过，此前的一份调查报告显示，公屋署已经出现了严重的财务问题。

从2022年开始，有指控称公屋署已经变得“在财务上不可行”。

上任后不久，新西兰新政府委托了新西兰前总理Bill English攥写了一份报告，以调查这些指控。

English的调查报告于上个月发布，结论为公屋署“在当前环境下，财务上不可行”。

报告显示，如果按照目前的运营模式，那么公屋署的赤字预计将从2022/2023年的5.2亿纽币增至2026/2027年的超7亿纽币，债务水平也预计将激增至230亿纽币。

不过，公屋署前董事会对这份报告表示反对，称该机构最近的财务状况让新西兰财政部和住房发展部都感到满意。董事会甚至批评English与公屋署的“接触相对有限”。

一个由公屋署建设的项目。图源：NZ Herald

 由政府资助的商业房东

公屋署最直接的前身为新西兰住房公司（Housing New Zealand Corporation），HNZ和公屋署的房屋出租主要以商业为基础，但他们从租户那里获得的收入上限为租户收入的25%，其余部分由政府的相关租金补贴 (Income-Related Rent Subsidy,IRRS) 支付。

在截至去年6月的最新年度报告中，公屋署从租户那里共获得了4.69亿纽币的租金和 11.5亿纽币的租金补贴。

在此前的政府的领导下，HNZ以商业为基础运营，甚至向政府返还股息。不过，资金仍然主要以租金补贴的形式再度流向HNZ，但每年也有相当多的资金以股息的形式被提取，而这些钱本可以再投资于维护或增加公共住房的存量。

一个由公屋署建设的项目。图源：NZ Herald

2019年，公屋署由多个机构合并而成，该机构曾被允许在自己的资产负债表上借款，而不必像其他政府部门一样通过财政部借款。

官方这样做的原因是，这样做能使公屋署独立于政府管理债务，使其能够根据需要自然增长，而不是听从财政部的“摆布”。

而“非官方原因”是，通过将该机构从政府的核心资产负债表剔除，可以使政府的债务水平降低，而该机构给上届新西兰工党政府带来的数字堪称“噩梦”。

 “独立借贷”特权

儿童贫困行动小组（The Child Poverty Action Group,CPAG)也对公屋署进行了调查，以回应English的审查。该机构的联合召集人Alan Johnson表示，2021年，公屋署的政府债务的平均有效利用率为0.44%，其55亿纽币的市场债务平均有效利用率为1.95%。

这意味着，仅在2021年，公屋署便支付了约8000万纽币的利息成本，而如果政府规定该机构通过财政部借款，这些成本是可以避免的。

更令人担忧的是，English的审查认为，公屋署不负责任地利用了其独立性。凭借数万套房屋的资产基础、来自政府的稳定收入以及如果陷入困境政府会救助的隐性保证，公屋署肆无忌惮地借贷。

English发现，为了建造附带有“绿色建筑“（green building）和”模块化建筑“（modular construction）的房屋，至少在公屋署的一个开发项目中，为每套房屋的附加设施额外花费了5.5万纽币。

English引用了一份来自公屋署的文件，该文件称，可持续建筑（sustainable building）带来的积极因素“被认为超过了财务绩效指标”。

English对该机构预测的赤字感到震惊，不敢苟同。他建议削减公屋署的许多新职能。

 问题一：任务繁重

在上届政府新西兰工党执政期间，公屋署曾成为一个城市发展机构，履行“城市开发商“的责任。

English的报告认为，在前任政府设定的宏伟抱负中，该机构已经失去了重点。

English认为，公屋署的许多财务困境应归结于其城市开发部门的问题，而不是其公共住宅建设的问题。

公屋署在头5年记录的10亿纽币的损失中，有三分之二（6.43亿纽币）是与出售其房产相关的价值损失，部分原因是其城市发展任务。

 问题二：成本飙升

除此之外，公屋署没有充分考虑建造房屋的主要成本之一：利息。

在由公屋署开发的Elm Street项目中，该机构提供的运营财务信息称：“不包括利息服务成本，如果包括利息服务成本，则会使开发项目的运营现金流变为负数”。

English的审查发现，公屋署不可持续的财务赤字是由三个因素造成的：利息成本、人员支出和维护费用的大幅增加。

儿童贫困行动小组的审查发现，2020年，公屋署的利息成本不到其总收入的10%。而到2023年，随着利率飙升，这一数字上升至超25%。

事实上，早在2022年，公屋署的一份简报就曾警告称：“建设和维护成本的激增以及利率的上升对运营模式构成了挑战，一些开发项目的建设成本已经增长了超50%。”

随着时间的推移，公屋署的成本在不断上升。图源：NZ Herald

利率的飙升也给公屋署带来了压力，但该机构的治理似乎存在问题：该机构一次性建造了太多房屋，且未能及时将房屋推向市场。

如果一个项目为“在建工程”，那么意味着公屋署正在为建造房屋的成本支付利息，但不会从中获得任何收入。房屋的“在建”事件越长，问题就会越严重。

数据显示，2018年，公屋署的在建工程的价值为8.8亿纽币，利息为1900万纽币。到 2023年，这一数字增长到36980亿纽币，利息为1.28亿纽币。

预计到2028年，这一数字将保持在18亿纽币至29亿纽币之间，在此期间累计利息约为 5.97亿纽币。

English表示，可以通过更好地分阶段进行在建工程，以达到可以降低成本的目的。

人员配备是成本上升的另一个原因。

2018年，人工成本仅占公屋署总收入的10%左右，到2023年，这一数字已升至20%。

去年，公屋署总收入的三分之一以上均用于支付人工与利息成本，使其无法交付新房。

 问题三：花费商业成本，却无法收取商业价格

公屋署的运作模式，似乎还存在另一个问题，那便是公屋署为建设房屋花费了商业成本，却无法以商业价格回收成本。

上文已经提及，公屋署的房屋出租主要以商业为基础，但他们从租户那里获得的收入上限为租户收入的25%，其余部分由政府的相关租金补贴 (Income-Related Rent Subsidy,IRRS) 支付。

儿童贫困行动小组的研究表明，随着市场租金的上涨，公屋署收到的租金补贴实际上一直在下降。

但是，与许多私人房东不同，公屋署无法获取出租房产出售时的资本收益。

许多私人房东会买房出租，这些房东实际上并不是在从事房屋出租业务，他们看重的是房屋产生的资本收益，这些收益是在卖房时获取的。

但公屋署并没有这种“奢侈”。

问题在于，公屋署既无法获得全额租金，也无法将房产转手以获取资本收益，但该机构却是以非常接近商业价格的费用建造了一个又一个项目。

随着时间的推移，这一现象给公屋署造成了致命的不匹配，商业成本无法通过赚取商业回报来平衡。

公屋署本身也希望摆脱这种状况。在2022年的一份文件中，该机构警告称，其财务状况变得不稳定，并提议削减诸如将现有住房存量提高到现代供暖和无障碍标准等措施，以节省资金。

该组织还曾警告称，在成本和利率都很高的时期，仅仅将旧房改造到标准水平的行为，可能会导致到2081年时的借款额增至90亿纽币。

公屋署“恳求”政府允许其将现有的收入模式转变为更直接与基础成本结构保持一致的模式。

问题四：建房时间未遵循市场规则

除此之外，公屋署的建房时间也应该随着市场变化而调整。

私人建筑商通常会在高利率和高建筑成本时期推迟项目建设，以应对经济周期。随着新房许可数量的下降，这种情况正在发生。

作为商业房东，公屋署也应效仿私人建筑商的行为。

如果公屋署的收入实际上是由市场决定的，那么其更应符合市场状况，削减昂贵的建设计划。