【天维网综合报道】在房价动辄数十上百万纽币的新西兰，大部分人都不得不贷款买房而不是全款购房。不过近日，地产投资公司Opes Partners的常驻经济学家Ed McKnight称，贷款购房除了要偿还巨额贷款带来的沉重负担之外，房贷还有一个不为人知的“黑暗面”——可以让你赚得盆满钵满，也可能让你的财富化为乌有。

McKinght说：“投资者和经济学家经常谈论金融杠杆（leverage），即你的债务与房产价值的比例。杠杆是一把双刃剑，因为债务越高，你在房地产市场的风险就越大。本质上来说，高额房贷就像是一块放大镜，能极大地放大市场的涨跌幅度。”

“假设你以100万纽币的价格购买了一套房产，并交了20%的首付（20万纽币）。这意味着你向银行借了80万纽币贷款，需要支付相应的利息。”

“如果房价上涨了10%，房产的价值就会涨到110万纽币，账面收益为10万纽币。而你的房屋净值（即房产价值减去贷款额）也会从20万纽币增加到30万纽币，相当于你的首付增长了50%。换句话说，由于杠杆的作用，你的收益被放大了5倍。”

图源：Dean Purcell

他继续说道：“但是，市场也可能出现下跌。如果房价下跌10%，房产价值就变成90万纽币，而你的净资产将从20万纽币降至10万纽币，相当于首付损失了一半。”

“由于你只出了20%的资金，剩下的80%是贷款，这意味着房价每波动10%，你的资产价值就会变动50%。这正是大额房贷的‘黑暗面‘——它不仅能放大收益，也能加剧亏损。”

McKinght说，他认识的一位房产投资客曾在奥克兰房市高峰期以100万纽币的价格购入了一套房产，如今该房产的估值仅为87.5万纽币，这意味着其账面损失已超过首付的一半。

在这种情况下，许多人会感到房价永远不会回升，甚至会考虑抛售以止损。但McKinght表示，无论是房市还是股市，面对市场低迷时，最好的策略往往是长期持有。

尽管过去12个月新西兰房价下降了1.5%，但在过去32年里，全国房价的年均涨幅仍超过 6%。

长期来看，新西兰房价的年均涨幅超过6%。图源：OneRoof

有人认为，未来房价的增长速度可能不如过去那样快。但数据显示，长期持有房产的卖家通常比短期卖家赚得更多。

根据房研机构CoreLogic的报告，截至去年最后季度，在房屋交易中盈利的卖家占比高达 91%，亏损的卖家仅占9%。

两者最大的区别在于其持房期：盈利的卖家的平均持房期为9年，平均赚取了28.95万纽币。亏损的卖家平均持房期为3年，平均亏损了5.5万纽币。

McKinght说：“理论上来说，坚持长期持有房产似乎很容易，但实际上却并不简单。债务不仅是经济负担，更是心理负担。大额房贷不仅会放大投资收益和亏损，同时也会加剧持有人的焦虑和压力。”

“所以，在贷款买房时，除了考虑潜在收益，也要衡量自己的承受能力，以确保在市场波动时仍能稳住阵脚。”