【天维网综合报道】去年下半年，由于房贷利率的下降，新西兰的平均房价曾小幅回升。但进入夏季后，房价又略有回落，最近几个月几乎没有变化，月度涨幅平均仅为 0.1%。那么，尽管房贷利率已从此前逾7%的高点降至目前的5%以下，房市为何没有进一步回暖？一位权威经济学家表示，多方面因素共同导致了这一结果。

首先，一个关键原因是就业不安全感。

根据独立经济学家Tony Alexander的月度房产中介调查，根据历史平均水平，平均有净21%的中介认为买家对收入前景感到担忧。去年年初，这一比例为14%，但到去年6月已飙升至56%，目前仍高达51%。

Alexander表示，如果一位潜在买家对自己未来几年的收入不确定，尤其是在刚买房的初期，那他们往往会犹豫不决。即使买家自己不担心，银行也会担心，并更严格审查申请人失业的可能性，这意味着获批贷款的可获得性可能低于买家的预期。

图源：Dean Purcell

Alexander认为，第二个当前抑制房价上涨的因素是许多投资客正在出售其房产。

“投资客们的持房成本大幅增加，包括保险费、地税和维护费用等。虽然仍有不少投资客在寻找购入机会，但也有很多人选择出售资产来为退休生活筹资，而他们的退休成本远比原先预期要高。”

第三个影响因素是市场上的挂牌房源充足。

目前全国待售房产数量达到约33,000套，是2021年中期的两倍，为2015年以来的最高水平。

事实上，真正愿意出售房产的人数可能远不止这些。许多联排屋开发商发现，他们无法以理想价格售出新建住房，于是将部分房源转入租赁市场。

这也解释了为何现在房东更难找到理想租客，因为租客可选择的房源要比以往更多。

而所有这些因素的共同作用，还受到一个更普遍心理的影响——买家意识到自己拥有强大的议价能力。但他们也知道，许多卖家仍未接受房价远低于2021年水平的现实。

只要卖家还不肯接受市场现实，买家就会担心房价在购入后继续下跌。

独立经济学家Tony Alexander。图源：Fiona Goodall

问题是谁会先妥协？

Tony Alexander表示，鉴于现在有大量年轻买家正在利用当前竞争少、选择多的市场环境入市，答案很可能是卖家需要做出调整——除非就业市场出现重大改善。

如果就业安全感突然强烈回升，那么市场对需求回暖的预期将让许多卖家继续不愿降价。

那么，当前就业前景如何？事实上仍较疲弱，目前的失业率为5.1%，并可能进一步上升。企业也普遍在寻找节支方式，包括通过引入人工智能（AI）来减少人力成本。