分析·专家:房租涨幅远不及房价 看泡沫何时破裂

　　天维网7月16日报道，援引interest消息 财经评论员Bernard Hickey认为，过去两年，奥克兰的房价中位数上涨了25%，达62万多纽币；而一套三室房屋的周租金中位数仅涨了6%，在550纽币左右。这说明奥克兰的经济有多么

　　天维网7月16日报道，援引interest消息 财经评论员Bernard Hickey认为，过去两年，奥克兰的房价中位数上涨了25%，达62万多纽币；而一套三室房屋的周租金中位数仅涨了6%，在550纽币左右。这说明奥克兰的经济有多么神奇，新西兰的投资环境存在多大问题。

　　从奥克兰市议会到住房部，再到央行，所有人都说移民潮和房屋短缺推高了房价，但是，为什么租金跟不上呢？2007年的时候情况更极端，奥克兰的房价中位数涨了38%，而房租只上涨了15%。按照供需法则来看，租金应该和房价涨得一样快。基督城的房价和租金涨幅差不多，这表明供应确实短缺。为什么奥克兰的租金涨不起来？这就说明，实际上房屋短缺的说法并不正确。

　　房价确实上涨了，租金没跟上，意味着租金回报率比投资其他领域（如银行定期存款）要低。银行存款利率税前平均在4.7%，也许感觉很低，但是自3月份以来已经涨了0.5%，高于目前房屋出租毛回报率的4.6%。

　　买房成本也上升了，虽然很多出租房的业主签了定期贷款，但是今年市场上公布的浮动贷款利率上升了0.75%达6.4%左右。在2010年成立“大奥克兰市”的头四年中，奥克兰房价累计上涨了38%，房屋维护费用上涨了16%。政府的税务改革也停止补助房东的物业折旧。

　　过去几年房东们已经承受了房价上涨的成本，但是租金却涨得不快，说明没有房屋短缺的上涨动力。奥克兰的租房市场透明、自由、开放，没有找市场毛病的理由。本质上来讲，租客的收入倒是可以约束房租的上涨。

　　从根本上说，房东买房不是为了出租，也不是为了长期持有，而是为了炒房，因为炒房的收益远高于其他相同风险的投资。炒房可以利用高杠杆获利，而所得的又是免税资本利得。他们正在利用全球银行系统的资本充足率原则借钱买地买房。

　　目前为止这个策略运行的极其好，因为贷款利率还是处于历史低位，一些投资者也把固定贷款利率定在6%以下，短期内不会出现问题。在低利率情况下，这个礼拜，新西兰房地产投资者联盟引用IRD的数据说，截止2013年3月的财年，房产投资者获得了14.76亿纽币的应付税利润。

　　如果房价保持10%以上的年涨幅，贷款利率又低于6%，一切都会很美好。但是，央行已经预计要把贷款利率涨到8%以上，这会打断奥克兰出租房产投资客的投资逻辑，而租金的涨幅却和工资收入涨幅一样缓慢。

　　Strategic Risk Analysis的总经理Rodney Dickens公布的全国房价和租金分析报告表明，这个礼拜，房价与租金的差距进一步加大。报告显示，2002年以前，新西兰的房价和租金是同步的，但是自那以后有了显著的不同。至今房价涨幅高于租金的70%，这在“经济合作与发展组织”国家中是最高的。该报告是针对全国范围内的，奥克兰的情况应该会更糟糕。

　　奥克兰的房价已经虚高了70%，贷款利率也不断增长，租金甚至不足以付利息和维护成本。那么为什么投资客还敢买房呢？简单的答案是，他们可以得到较低的固定贷款利率，而且预计掌权者不敢涨利息，因为涨息呼声已有10年，之前并没什么实际行动。投资客们也成功预测政客们不会收取资本利得税，具有邻避综合症的奥克兰房东们和他们所支持的议员也永远不会允许加建大量新住宅；移民继续大量涌入，通胀不会立即发生。

　　也许以上条件支持了房价的飙升，但是，会持续多久？