【天维网综合报道】8月25日早，在一档新西兰房市特别播客节目中，专家讨论了澳、新两国市场之间的异同，包括疫情下的房地产价格飙升、对人们可负担性的影响和市场监管差异等等议题，

CoreLogic新西兰研究主管Nick Goodall和首席房地产经济学家Kelvin Davidson，邀请了他们的澳大利亚同行CoreLogic研究主管Tim Lawless和研究主管Eliza Owen，一同剖析两地房市格局和变化。

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今年，新西兰央行（RBNZ）决定提早加息，以应对不断上升的通胀和失控的房地产市场。澳专家认为，这为澳大利亚的房地产专家提供了一个可借鉴的先例。

作为最早上调利率的发达国家之一，新西兰央行于2021年10月宣布将OCR上调25个基点，这是该国七年来首次上调OCR。

在澳大利亚的利率紧缩周期之前，新西兰央行在今年8月会议上再次将OCR上调50个基点。历经第7次上调后，新西兰的OCR已从0.25%的历史低点升至3%。

CoreLogic NZ首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，由于新西兰房市的早期的领先优势，其战略及对房市的影响已被许多其他国家市场的观察家和同行评论员视为“蓝图”。

Davidson解释说：“新西兰一直被视为‘矿井中的金丝雀’，人们将新西兰视为通胀和货币政策以及房地产市场影响的先行者。”

澳新两国近两年的房价走势

Lawless表示，从宏观层面上看，澳大利亚的房价在疫情期间上涨了26%，而区域市场的房价从低谷到高峰的涨幅更为显着，达到了42%。

“和新西兰一样，我们在房价的整个周期中看到了极端增长，这在很大程度上是由激励性货币政策、低利率和财政政策共同推动的，例如JobKeeper、JobSeeker和HomeBuilder，这些政策扩大了建筑业的规模。“他说。

“在澳大利亚各州的首府城市中，悉尼的房价在1月份达到顶峰，到7月底已经下跌了5.2%，墨尔本在2月份达到顶峰，价值下降3.4%，由于长期频繁的疫情封锁带来的的影响，房价增长周期变得更加疲软。”

Goodall说，新西兰的房价增长情况与澳大利亚类似，2021年11月新西兰全国价值达到顶峰，然后价格持续但逐渐下降，可能会继续走软，直到可负担性提高。

“当利率不再上升或开始下降时，可负担性就会改善，OCR的峰值就越来越近了。据悉，明年新西兰的OCR将开始下降。”他说。

“新西兰全国范围内的房价指数在不到两年的时间里增长了41%，房价于2021年10月和11月达到顶峰。现在全国房价已经回落11%，并且开始相对急剧下降，惠灵顿和奥克兰房价都下降了16%左右。”

数据：CoreLogic

澳新两国的租赁市场

Owen注意到，澳大利亚的租赁市场对计入通货膨胀指数的商品和服务产生了影响。

她说，他们通过实时跟踪租赁市场对潜在租金收入进行预估，且已被证明是实际支付租金的领先指标，并被视为消费者价格指数（CPI）的一部分。

“我们已经可以看到，在过去的12个月里，澳大利亚各州首府城市的房价上涨了9.1%，而租金并没有出现太大的放缓，这表明通胀还有待进一步发展。”她指出。

“当租赁市场指标确实开始缓和时，这可能意味着澳洲国内通胀压力正在开始缓解。”

Goodall先生说，相比之下，新西兰的租赁市场已经出现了一些缓和的迹象，在取消疫情限制后，新西兰人可以出国并在海外寻找工作机会，特别是在澳大利亚。

他说：“新西兰人为了更高的工资而前往澳大利亚，这导致了移民负增长，同时减少了租赁市的场需求压力。”

悉尼 vs 奥克兰

来自澳新两国的专家们将悉尼和奥克兰做类比，因为这两座城市有许多相似之处，包括典型的房价（约135万澳元），以及高达10倍的房价和收入比。Davidson说，这两个国际都市房地产市场的高门槛和低可负担性都是极大的挑战。

在2022年第一季度，在悉尼，办理新的押贷款需借贷人投入高达51.3%的收入，而为20%的首付储蓄事件平均为14.1年，为买房储蓄则需要更长的时间。

“在奥克兰，抵押贷款也占据了借贷人收入的很大一部分。对于一个中等收入的人来说，以使用20%的首付购买普通房产，仍然需要55%的收入还贷。”他说。

“如果想买房子，人们通常需要拿出大部分收入，并且平均需要14年才能存下首付，这使得首次购房者的平均年龄随着时间的推移而悄悄增加。”

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澳新两国的房市前景

澳大利亚房主正在为进一步加息做准备，特别是在8月RBA董事会会议的最新纪要确认澳央行将“在未来几个月内使货币条件正常化”。

不过，Lawless表示，政策轨迹存在相当大的不确定性，但澳大利亚社会普遍认为央行会在9月再次加息50个基点，这将使现金利率达到2.35%，仍远低于中性指标，并可能对房价产生下行影响。

与此同时，新西兰3%的现金利率处于2015年9月以来的最高水平，新西兰联央行仍密切关注通胀并尽其所能减轻物价压力。

Davidson表示，尽管新西兰的房价大幅涨跌、加息不断、通货膨胀，但有趣的事，今年8月份市场的情绪发生了微妙的变化。

“这种环境中的一切都是浓缩的，”他说，“在过去的几周里，我们已经看到抵押贷款利率大幅下降了，而且跨越了一年和两年的期限。看起来我们已经看到了房价快速地上升和下降，终点就在前方。”

“无论如何，前方还是个未知数。但乐观地说，人们可以把眼光放长远，现在是一个买房的机会。”