【天维网综合报道】今年即将到头，房价喋喋不休，来年情况如何，看独立经济学家Tony Alexander分解。

回想一下2021年的房价。开年的时候房市动荡，第一季度平均每个月上涨3%。第二季度月度涨幅回落到0.8%，因为大家开始担心对投资者的税收新政以及LVR回归的潜在影响。

但从七月份到十一月的五个月里，尽管净移民在流失、房贷利率在上涨、银行在收紧借贷规定，但房价每个月的平均涨幅却达到2.2%。房价最后这一波上涨是因为挂牌量创历史新低，2021年七月份只有13400套。但随着两件事的发生，2021年最后两个月房价的飙升戛然而止。

第一件事，十一月起，银行的新放贷中，首付不足20%的贷款人不能超过10%（以前是20%）。第二件事，十二月起，CCCFA改革生效，银行担心违规。

这连根稻草压垮了住房市场狂热的骆驼。现在房价已经回落13.7%，年交易量减少29%，建房行业也开始“矫正”。

为什么要回望过去？因为连续两年发生了这两件新鲜事，而我们要自问它们会不会压垮骆驼。第一件事，10月18日通胀率高于预期，带来固定贷款利率近0.5%的涨幅。第二件事，11月23日货币政策收紧和可怕的衰退说辞，导致固定利率再涨0.5%，消费者也被吓退。

房价还会再跌13.7%吗？不会，主要是因为现在的情况远没有当时那么时空。首先，2020年年底，全国房价与收入的比比疫情前夕高了30%。现在这个比率只比疫情前夕高4%，这得归功于房价的下跌和薪资的上涨。

第二，2021年底净移民为负14000，而且还在恶化。现在净移民只负4000，而且还在快速好转。

第三，当时货币政策才开始收紧。但现在离官方现金利率到顶只有四个月了，鉴于银行固定利率贷款的募资成本已经考虑到了官方现金利率到5.5%的预期，固定利率继续上涨的压力不再。固定利率本轮差不多到顶了，对于打算买房的人来说，这一点值得考虑。对于已经买了房、即将从2.5%的利率转到6.5%的利率的人来说，这一点也很重要。

第四，当时的挂牌存量在涨，在十二月份头上达到了19000套，今年八月份达到28400套。现在，这个存量是26500套，而且还在减少。

第五，银行开始略微放宽借贷标准，因为银行已经知道如何跟CCCFA共处，而且最近房地产交易的下滑也威胁到银行的借贷业务，因此盈利目标很快就会鼓励银行用打折利率来吸引新业务。

第六，越来越多建筑企业倒闭，媒体也在大肆渲染终生积蓄因此而泡汤的故事，所以潜在买家越来越不敢买新建房。买方又重新回头追寻现有住房。

来年还有一些影响较小的因素，比如政府可能换届，这可能会吸引一些投资者回到市场。但这些主要因素已经告诉我们，来年房价可能还会再跌一点，但最大的跌幅已经过去了。

但我们也没人预测到2020年六月份起房价的飙升、没人预测到今年房价下跌13.7%。所以，看这种预测分析房价走向的文章时，要有所怀疑。