本期，财哥和大家聊聊房市与宏观经济。

最近1年以来，新西兰央行不断加息的行为已经使房贷利率升至接近8%，对许多“房贷族”而言，他们即将不得不承受这种“痛苦”。

许多房东和购房者饱受“房贷利率上升之苦”，他们不知道为什么房贷利率会不断上升，他们甚至不知道什么是官方现金利率（OCR）。

许多人将加息归咎于新西兰政府，但其实加息最直接的原因，是独立的新西兰央行所决定的。

“痛苦”即将来袭

央行数据显示，截至10月份，新西兰所有“房贷族”们真正在还贷时使用的平均房贷利率为3.89%。而这一数字远低于目前各大银行接近8%的房贷利率。

可靠数据显示，全国超过一半、价值约3060亿纽币的房屋贷款将在2023年按照新利率来计算还贷。

ASB高级经济学家Mark Smith预计，到今年年底时，全国所有房贷的平均利率将由4.07%升至4.5%来计算。而到2024年中期，这一数字将升至6.75%。

当官方现金利率（OCR）在2021年10月跌至0.25%的最低点时，平均房贷利率为2.73%。

2022年十月时，OCR上升至了3.5%，但“房贷族”们的平均房贷利率仅上升了116个基点。

央行在其11月发布的货币政策声明中承认了这种“滞后效应“，其对货币政策做出的调整需要一两年才能真正发挥作用。

而这种“滞后效应“正是经济学家们就“央行需要将OCR提高多少”所存在分歧的原因之一。

举例来说，如果一个“房贷族”欠房贷60万纽币，那么房贷利率从2.5%升至7%便会使其每周多还贷547纽币。

不过，目前的经济形势对于那些有存款的人而言是一个好消息。因为存款利率在不断升高。截至10月份，新西兰全国的平均存款利率为2.99%，高于去年同期的1.11%。

最后，Smith说：“央行预测，在2024年年中时，OCR将开始降低并达到适中水平。而央行对经济的‘补救措施’需要时间才能生效。

加息是“事非得已”

当央行提高OCR时，可以起到减缓民众支出和降低通胀的作用。

央行最“不愿看到“的就是给普通民众带来”痛苦。但是，央行的工作是将通胀率保持在1%-3%内，并最大限度地帮助民众保持可持续就业状态。

从长远角度看，保持国内较低且稳定的通胀率对民众而言是更有利的。

独立经济学家Tony Alexander说：“自2021年10月以来，OCR在不断上升。其带来的正面作用将逐步奏效。“

“房贷族”们目前感受到“痛苦”的根源，其实可以追随到新冠疫情开始之时。

Craigs Investment Partners的投资总监Mark Lister说：“疫情开始时，几乎没有任何一个专家预测其对经济将产生的影响。当时政府和央行通过工资补贴和印钞来向经济注入资金。货币贬值，加上疫情期间供应链出现问题。同时，乌克兰战争导致商品和服务价格上涨。另外，人均工资的上涨对通胀率上涨起到了‘火上浇油‘的效果。”

Lister说，不仅新西兰，世界各地其他央行也都采取了类似行动。即在疫情早期降低利率，然后在2021年和2022年加息以对抗通胀。

Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr表示，不仅仅是新西兰，对抗通胀是一场“世界性的战争“。全世界各地的央行都面临着这场”噩梦“。

在8月时，央行方面预测OCR将达到4.1%的峰值。但随后的数据显示，国内通胀率达到了7.2%，远高于大多数经济专家所预测的6.5%。

同时数据还显示，11月的年度食品价格涨幅为10.1%。达到了而就在三个月后的11月，其就将OCR提升至了4.25%，并预测到2023年时OCR将达到5.5%的峰值。

央行还警告称，接下来通胀率会继续上涨，这就意味着未来OCR有可能会继续上升。

截至11月，浮动房贷利率已升至近8%。不过从历史上来看，7%-8%的房贷利率更像是“回归常态”。不仅如此，目前该数字也远低于1980年时20%的房贷利率。

CoreLogic的研究主观Nick Goodall说：“对于一些人而言，即使目前来讲，他们需要还更多贷款，但前些年房价的巨幅增长仍使他们变得更有钱。”

他继续说道：“在某种程度上来说，央行不能再提高OCR了。因为在明年我们不仅要考虑通胀，还要考虑经济衰退和失业的潜在风险。”

他还说：“房子是普通人所拥有的的最大资产。如果房价下跌20%，那么将会影响人们的生活。”

多位经济学家：后年才会停止加息

ANZ首席经济学家Sharon Zollner预测称：“我们预测明年2月份央行会继续加息75个基点、4月份继续加息50个基点，最后在5月份再次加息25个基点使OCR达到5.75%的峰值。“

BNZ的经济学家表示，其预计2023年经济将会“温和地”衰退。除此之外，其还预计OCR在达到5.5的峰值后，于2024年2月左右开始下降。

Westpac首席经济学家Michael Gordon预测，明年2月份OCR将上涨75个基点，4月份将进一步上涨50个基点。随后OCR将从2024年初开始下降。

Kiwibank的首席经济学家Jarrod Kerr在上次央行宣布加息后立刻说道：“加息已经使经济受到伤害，然后再度加息，即使经济衰退即将到来，央行也要加息。”

Kerr还说道：“民众开始对央行是否有抗通胀的能力产生质疑，因为目前的通胀率实在太高了。央行可能在明年2月再次加息75个基点。

不过最后Kerr表示，鉴于世界各地的其他央行都在放缓加息脚步，新西兰央行可能会在明年2月时放缓加息举措。

对于央行加息和房贷利率，你怎么看？

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