【天维网综合报道】过去三年里，各项因素以及规则对房市场来说并不友好，CCCFA法案加大了借款人的借贷难度，新西兰央行不断加息，将官方现金利率（OCR）从0.25%提高到5.5%，并恢复实施更严格的LVR规则，通货膨胀飙升，房价下跌了近18%。除此之外，上届政府还对房产投资客征收了额外税款。一年前，市场似乎已经走出低迷。央行发出了结束加息的信号，买家不再袖手旁观，价格又开始上涨。那么，基于上述因素，现在是否是买房的好时机呢？

事实上，今年，市场原本有望复苏，但2月和3月的大量房源、持续的经济动荡和对通胀变化的不安情绪，令人们对大选后房价的反弹和提前降息的希望化为泡影。

但最近几周，上述悲观情绪似乎开始消散，房贷利率方向也发生了变化。

那么，现在是买房的好时机吗？对于这一问题，房产投资公司Opes Partners的常驻经济学家Ed McKnigh认为，潜在买家应在真正购房前，应考虑4个关键问题。

图源：OneRoof

1.从银行贷款是否更容易？

几年前，基于《信贷合同和消费者金融法》（CCCFA），银行的借贷规则变得越发严格。

例如，借款人如果在类似点外卖、购买视频会员等事宜上花费过多，那么银行可能不会对其放贷。

不过，7月底，新西兰政府放宽了这项规则，应该会使更多人获批贷款。

另外，各大银行的测试利率也在下降。

所谓测试利率，即银行用来确定借款人偿还能力的利率，通常高于借款人实际支付的利率，并像CCCFA法案一样，对买家的借款额产生了强大的抑制作用。

截至发稿，主流商业银行ANZ的测试利率为8.5%，低于年初时的8.95%，这意味着在年初仅可获得50万纽币贷款的借款人，现在可以获得57万纽币。

另一方面，政府现已正式推出了DTI法则，将买家可以借贷的金额与其收入的倍数挂钩。

McKnigh表示，这将使贷款变得更加困难，但在银行将其测试利率降至7.5%左右前，该法则不会产生重大影响。

2.利率将会上涨还是下跌？

较高的房贷利率一直是买家的负担，限制了他们的可负担支出。

McKnigh表示，对于房主来说，利率的涨跌也是一个令人头疼的问题，因为其给房主的财务带来了压力，并可能阻碍升级或缩小房产规模的计划。对于投资者来说，更高的利率损害了其现金流，并导致许多人推迟购买决定。

不过，目前形势正在逆转。在撰写本文时，大多数主流商业银行已将利率下调了一个百分点。

根据ANZ的预测数据，到明年6月，房贷利率可能会降至在5%左右。

McKnigh表示，各大银行的降息操作，可能会吸引更多投资客和购房者进入市场，从而增加需求。

3.未来，房价是涨还是跌？

数据显示，房价在去年5月份较峰值下跌了17.8%后触底，随后在去年下半年，房价开始上涨，但在今年初开始放缓，许多地区的房价现在都呈下降状态。

上图显示了各主流商业银行对明年房价的预期。图源：OneRoof

McKnigh表示，通常，房地产周期会持续大约两年到两年半，然后价格才会再次开始攀升。

“我们已经进入本轮周期的约第15个月了，因此可以合理地预期，在价格稳步上涨之前，还会有6到9个月的‘不平衡期’。”

4.可供购买的房产是增加了还是减少了？

下图显示了年初新房源和总房源数量的增长：

图源：OneRoof

截至8月底，房研机构OneRoof上有38,511套住宅待售，比去年同期增长了28.8%。当月新房源总数为8443套，仅比去年同期增长了0.2%。在奥克兰，8月份的新房源同比下降了7.6%。

McKnigh表示，上述数据表明潜在卖家仍持谨慎态度，他们可能已经看到了竞争有多激烈，并且意识到目前市场上活跃的买家数量并不够，即使房价下跌也无济于事。

“但对于首次购房者来说，目前的市场非常有利。更多的库存意味着他们有更好的机会找到合适的房产，并提高他们的谈判能力。”

“不过，这并不意味着房市前景一片光明且每个人都应该买房，不是每个人都能买得起房。而且对购房者来说，上述利好消息出现的时间点是在经济不景气、一些人处于失业的时期。”

McKnigh最后表示：“但对那些有能力买房的人来说，目前是最好的时机。”