【天维网综合报道】新西兰房地产市场繁荣过后，一场巨变正在拉开帷幕。

新西兰独立经济学家Tony Alexander今日发表评论，称加息、通胀都会影响房地产市场，进而造成房价实际上可能下跌两成。

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加息应该更早

上周，美联储加息0.25%，并表示计划在2023年下半年加息至略低于3%。此外，已连续三次加息的英格兰银行，也将在4月13日对其货币政策进行下一次审查。

对比而言，新西兰央行将其官方现金利率（OCR）从目前的1.0%提高到至少1.25%甚至1.5%的可能性非常高。

新西兰国内和海外的通胀数据继续高于预期，央行愈发担心大宗商品价格飙升，将会导致工资上涨，进而继续导致通胀飙升，最终导致企业销售价格连带上涨。

坊间有声音表示，央行行长应在一年前就开始加息的步伐，而现在他们正迎头赶上。

如前所述，我们应期待央行发表一些强有力的声明，旨在表明其在疏忽抑制通胀后，重新控制通胀的决心。

这些声明，自然会让一些人坐立不安，因为他们未来可能面临财务压力。

不过，此前全球金融危机浪潮重现是不太可能的。这主要是因为新西兰强劲的劳动力市场，人们也会继续寻找房产，且愿意并有能力继续偿还抵押贷款。

另一个重要的支持因素是，近年来每个借款人的测试利率都接近7%，而不是此前2.19%的利率低值。

可能有人会问，165,000名移民特批是否会助推房市猛涨。事实是，这些人中的多数人都不会立即买房，而选择购房的人，也将被流向澳大利亚的新西兰人所带来的净损失所抵消。

房地产市场繁荣过后，正在开展一项“现状检查（reality-check）”，价格预期将调整至更合理的水平。

当然，房产也不会突然变得能够“负担得起”。但也许三年后，情况会大不相同。

实际或下跌两成

早在1970年到1987年间，新西兰的通货膨胀率平均每年都接近13%。房价在1970年代中期出现繁荣，随后出现重大调整。纸面价格虽然没有下降，但考虑到通货膨胀，房价其实下降了约40%。

现在，新西兰房价已经出现下跌，但房价预期不会出现40%的、相对于整体消费价格水平的下跌。

究其原因，无非是当下油价没有出现类似1970年代那样的成倍上涨；此外，彼时因英国加入欧盟，新西兰丢失了欧洲的主要出口市场，物价也迅猛上升。

不过，如果房地产价格像多数人预期的那样，下降约10%。那么，考虑到接近7%的通货膨胀水平，实际价格将下降约17%。

假设此后一年房价平稳，但通胀维持在约为4%的水平，那么实际价格下降幅度将超过20%。

显然，市场的价格调整正在进行中。

要指出的是，只有在考虑到通货膨胀的情况下，人们才能看到房地产价格变化的真实程度。

话虽如此，但人们不会将房价与平均消费者价格相比较，以衡量住房负担能力，而是与工资进行比较。

鉴于工资不会像一般消费者价格那样上涨，所以实际房价从工资购买力基础上来看，下降的可能幅度会接近15%，而不是超过20%。