【天维网综合报道】信贷缩紧、经济下行、边境开放、利率走高......新西兰房地产市场，牵一发而动全身。

今日，新西兰房地产研究机构CoreLogic首席经济学家Kelvin Davison就房价和房地产市场走势发表评论。他直言，影响房地产市场的下一个关键因素，是陷入困境的新西兰经济。

天维网编译了评论的部分内容，不构成任何投资建议，亦不代表天维网立场。

1. 经济稳定但不出色 令人担忧

上周，新西兰统计局发布了最新GDP经济数据。在2021年最后一个季度，GDP增长了3%，这是一个不错的数字，但仍略低于许多预期。

这一数字所代表的是，新西兰经济在2021年底可能没有像预期的那样迅速反弹，这令人担忧。

2. 新西兰经济开始挣扎

事实上，我们都知道2月企业和消费者信心都出现了暴跌。上周，新西兰统计局公布的新西兰活动指数 (NZAC) 数据，也加强了经济开始陷入困境的预期。

具体而言，NZAC的同比增长率从1月的2.6%放缓至2月的1.9%。显然，经济放缓将是房地产市场面临的另一个挑战，尤其是其还会影响到失业率，给后者带来部分上行风险。

3. 移民数据仍然很低

在截至2022年1月的一年中，新西兰的净移民损失约为7500人。这一数字，与新冠疫情前截至2020年3月的一年内，增加91,700人的水平相差甚远。

净移民人数的下降，更加凸显出利率和抵押贷款可用性，已然逐渐成为影响房地产价格短期周期的关键驱动因素。

随着边境逐步重新开放，净移民将很快再次成为经济学家关注的重点。但就住房市场而言，即使是这一数据急剧增加（虽然不太可能），其所带来的上行影响，似乎也将被房贷成本更高、获取更难所带来的下行影响相抵消。

4. 房产中介2月面临考验

上个月，房地产销售量再次下降，实际上2月的活动水平是自2011年以来，该月录得的最低水平。

这种下降在一定程度上可能是人为的，因为Omicron疫情爆发推迟了部分市场活动。

然而，随着负担能力恶化、抵押贷款利率提高、融资变得更加困难以及买家往往需要花更多时间来做出决定，房市销量预期将进一步下跌。

5. 低首付买家更难获批贷款

周四晚些时候，新西兰央行将发布最新的抵押贷款统计数据。对自住业主（尤其是首次购房者）而言，该数据将反馈其当下是否更难以获得低首付抵押贷款。

当然，CoreLogic买家分类数据已揭示，2月首次购房者的市场份额进一步下降，市场也呈现出整体放缓趋势。

尽管商业银行开放了10%的低首付、高LVR贷款，但实际上，1月银行只向首付低于20%的刚需购房者，提供了其总量5%的贷款。

我的直觉是，这个数字可能在2月下行至更低的水平。