【天维网综合报道】全球货币紧缩正在挤压各国的购房者，并增加了经济放缓可能带来的风险。

而伴随剧烈通货膨胀、股市动荡的，则是世界经济面临的另一个威胁：大规模房地产繁荣的瓦解。

今天（6月22日），彭博社发长文分析世界各国的房市，并指出，新西兰的房产泡沫最为严重。其所用的英文是：

The unraveling of a massive housing boom.

彭博社指出，随着全球央行迅速提高利率，飙升的借贷成本意味着那些已经在竭力购买房产的人终于达到其所能承担的极限。

在加拿大、美国和新西兰等国家，曾经炙手可热的住宅房地产市场，突然转冷。

这，与多年来因最低抵押贷款利率和政府刺激措施，以及疫情下流行远程工作并促使购房者寻找更大空间，所共同推动的房产价格飙升形成了急剧逆转的鲜明对比。 

Bloomberg Economics的一项分析显示，目前19个经合组织国家的房价与租金，以及房价与收入之比，依然高于2008年金融危机前的水平。

彭博社直言，这表明，房价已脱离基本面。

位列“榜首”的新西兰，其相关核心参照指数为：

房价租金比：156.8

价格收入比：143.9

实际价格增长：27.6%

名义价格增长：23.1%

信贷增长：1.5%

排名第二和第三的分别是捷克和匈牙利。新西兰邻国澳大利亚排名第四，同为主流移民国家的加拿大则排名第五。

平息数十年来最快的通货膨胀，已然是许多国家的首要目标。而控制房价泡沫，则可谓是其目标的关键部分。

然而，随着市场对全球衰退的前景感到不安，房地产市场放缓可能会产生连锁反应，从而加深经济衰退。

量化宽松助长房市泡沫

首当其冲的是，房价下跌将侵蚀家庭财富，削弱消费者信心，并可能抑制未来经济的发展。

当人们面临资产贬值，而还款成本却更高时，经济风险则会倍增。

Nomura Holdings Inc全球市场研究主管Rob Subbaraman表示：“危险在于商业和金融周期同时遇到问题，这可能导致更持久的衰退出现。

“十年的量化宽松助长了房地产市场的泡沫，我们可能会很快就会进入（天平的）另一边，因为住房负担能力已然捉襟见肘，偿债率可能会急剧上升。”

所谓偿债率，是指当年的还本付息额与当年出口创汇收入额之比，它是分析、衡量外债规模和一个国家偿债能力大小的重要指标。当偿债率超过25%时，说明该国外债还本付息负担过重，有可能发生债务危机。

随着不良贷款风险的增加，这种情况会使银行贷款变得混乱，从而扼杀经济赖以生存的信贷流动。

在美国和西欧，引发金融危机的楼市崩盘多年来一直困扰着银行系统、政府和消费者。

可以肯定的是，2008年式的崩溃不太可能发生。贷方收紧标准，家庭储蓄仍然强劲，许多国家仍存住房短缺。劳动力市场也很强劲，这些都提供了重要的缓冲。

“较低的房价将对消费者支出和整个经济产生直接影响，因为房地产通常占家庭财富的重要组成部分。”Scotiabank亚太经济主管Tuuli McCully说。

 “尽管如此，由于许多主要市场的家庭资产负债表已然保持在健康状态，我并不特别担心与房价和世界经济相关的风险。”

不过，伦敦彭博经济研究的Niraj Shah表示，当全球同步收紧货币政策时，房价大幅下跌的风险显然更大。

房地产危机来了？

今年，已有50多家央行“一鼓作气”加息至少50个基点，预计还会有更多加息。

在美国，美联储上周将其主要利率提高了75个基点，这是自1994年以来的最大涨幅。

根据彭博经济研究结果，新西兰、捷克共和国、澳大利亚和加拿大的房地产市场是世界上最活跃的市场之一，并且特别容易受到价格下跌的影响。

葡萄牙在欧元区尤其处于危险之中，而奥地利、德国和荷兰也看起来“泡沫十足”。

根据标准普尔全球评级的分析，在亚洲，韩国房价看起来也很脆弱。在欧洲其他地方，瑞典的住房需求出现了戏剧性的转变，这引发了债务可能占家庭收入200%的相关担忧。

房价可能会进一步下跌

高盛集团的经济学家上周在一份报告中写道，房屋销售所传递的信号，通常比价格提前大约六个月“到达”，其也表明几个国家的房价可能会进一步下跌。

Jan Hatzius等经济学家表示，房地产市场的大幅降温是发达经济体（经济）可能放缓的一个重要原因。

高盛经济学家认为：“可负担性的迅速恶化和房屋销售的大幅下降，表明硬着陆风险依然存在，尤其是在新西兰、加拿大和澳大利亚等国。”

全球的央行们，也正发出相应警告信号。

加拿大央行本月在其对金融体系的年度审查中表示，随着利率上升和更多借款人面临压力，高水平的抵押贷款债务情况逐渐令人担忧。

新西兰央行的半年度金融稳定报告称，房价对金融体系的整体威胁是有限的，但其可能出现“急剧”下跌，这可能会显著减少财富并导致消费者支出收缩。

“随着借贷成本上升，房地产市场面临严峻考验。”彭博社的Shah说，如果央行行长行动过于激进，他们可能会播下“下一场危机的种子”。

彭博社直言，世界各地的房地产市场充斥着“泡沫”。

其首先“点名”的，便是新西兰。

新西兰房产“无人问津”？

如果说2021年是新西兰房价增长最为迅猛、“气势磅礴”的一年，因为当地年增长率接近30%；那么，2022年将成为“音乐停止”的一年，突然的变化会让人们手忙脚乱。

3月，Jonathan Milne决定出售其在奥克兰Onehunga的一套家庭住宅，并以200万纽币的价格在附近购买一套更大的房子。

他和他的妻子Georgie对他们迅速出售房产，同时和卖个好价钱感到乐观。

4月，新西兰央行开始采取行动应对通胀时，一切都发生了变化。

官方利率上调50个基点至1.5%，达到了22年来的最大增幅。紧随其后的是5月又一次上涨了50个基点，后期利率预计将在明年达到接近4%的峰值。

Milne的房子原定于5月通过拍卖出售——这是新西兰流行的房屋销售方式。但没有一个竞标者出现在此次活动中。

时间来到上月底，这对夫妇接受了大大低于政府估值的报价。

房价今年将下跌约10%

经济学家预计，新西兰房价今年将下跌约10%，最终可能相比2021年底的峰值下跌多达20%。

虽然对于许多房主来说，与近年来的巨大收益相比，这只是小幅下降。但房价下跌可能产生的更广泛影响，会让很多人意想不到。

ANZ银行新西兰首席经济学家Sharon Zollner表示，由于房价下跌、利率上升对现金流产生影响，以及食品和能源价格上涨，人们感到更穷了，也不愿意花钱了。

“部分去年左右刚刚进入市场的购房者，其一开始的抵押贷款利率为2.5%，突然间，他们的抵押贷款利率会逐渐接近6%。”Kiwibank首席经济学家Jarrod Kerr说，“购房者会面临一些痛苦。”