【天维网综合报道】近几个月来，随着房贷利率的不断下降，数据显示借款人主要选择浮动利率或6个月到12个月的短期固定利率。然而，今年贷款市场的一个关键主题正在成形，那就是人们应该何时更改为长期固定利率的问题。近日，房研机构CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson便对此问题进行了深度分析。

房贷活动的增长

房贷活动的增长已持续一年多，最近几个月进一步加速。去年9月至11月，房贷活动同比平均增长了13亿纽币，而此前6个月的平均增幅为8亿纽币。

从贷款类型来看，购房和转换银行进行贷款是主要的增长贡献因素，而贷款追加（top-ups）的因素则相对较为疲软。

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Davidson表示，上述情况是可以理解的，因为在房价下跌、借款人的名义净值下降的环境下，追加贷款会更少见。

不过，这些数据中还有其他一些有趣的方面：

-新贷款的平均金额相当大：去年11月，房产投资客的新贷款平均金额约为54.9万纽币，而首次购房者的平均金额为56.4万纽币。-

-然而，几乎没有迹象表明借款人因预算压力而选择仅付利息的贷款（interest-only）。例如，11月的新自住贷款中，仅约15%为仅付利息的贷款，而这一比例在过去两年中基本保持稳定。

-银行对贷款违约风险的“高峰恐慌”似乎也有所缓解——潜在住房坏账的集体拨备已从去年8月的9.77亿纽币下降至目前的8.7亿纽币（尽管仍远高于两年前的6.83亿纽币）。

-然而，高LVR贷款的需求或供应仍然疲软。例如，11月自住贷款中，仅有不到12%是以低于20%首付款完成的，远低于20%的限制上限。

-首次购房者仍是高LVR贷款的主要参与者。长期以来，他们占所有高LVR（低首付）自住贷款的75%-80%。目前，约有五分之二的首次购房者贷款是以低于20%的首付款完成的。

借款人面临的关键问题：该选择哪种贷款？

根据最新数据显示，仅有10%的新贷款的固定期限超过12个月，而一年前这一比例高达51%。与此同时，新贷款采用浮动利率的比例已从一年前的17%上升至28%。

这在现有贷款的统计数据中也有所体现，浮动利率贷款的占比最近大幅上升至14%，为2020年底以来的最高水平。

借款人专注于较短期限是合理的，因为在房贷利率下降的情况下，他们希望尽快“乘风而下”，而不是选择长期固定利率，从而在重新定价前支付更高的成本。

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然而，这也引出了未来一年按揭市场中最值得关注的一个问题：借款人何时会认为长期利率具有良好的性价比，并可能开始转向这些贷款？

Davidson表示，答案取决于每个借款人的决策，但目前的情况表明，新西兰央行最终全面放松货币政策（以及其他全球因素）已经在某种程度上被纳入现有的房贷利率之中。换句话说，长期利率可能不会再有大幅下降。

展望今年房贷市场

Davidson说：“总体来看，我们预计今年的房贷活动将继续扩张，与房产销量的进一步增长相伴而行（预计从去年的约8万套上升到今年的9万套左右）。”

“房贷利率的走势以及借款人的反应将是需要关注的一个关键主题。此外，DTI法则可能不会在今年突然将大量借款人拒之门外，但该法则可能会很快成为人们关于贷款的讨论中一个更常见的话题。”