【天维网综合报道】奥克兰市议会首席经济学家团队最新研究显示，就业机会、公共交通和便民服务成为决定住房需求的关键因素，城市中心区域土地价值显著高于外围地区，而规划政策对土地开发价值产生重要影响。

经济学家Gary Blick。

研究关键发现：

- 土地价值揭示居民居住偏好；

- 住房需求在就业、交通和服务设施周边最为旺盛；

- 土地利用规则决定开发潜力及土地高效灵活利用方式；

- 在高需求区域提供开发容量使建设更可行，让居民能选择住在看中的区位和服务设施附近。

奥克兰人最想住在哪里？市议会首席经济学家团队的新研究显示，靠近工作地点、公共交通、商店、学校和公园的区域住房需求最旺盛。

这项基于2024年房产估值和新型空间需求模型的研究，通过评估全市土地价值来解读住房需求驱动因素。较高的土地价值表明人们愿意为特定区位支付更高价格，反映出他们对就业、服务和交通便利性的强烈偏好。

奥克兰市议会首席经济学家Gary Blick表示结论很明确：“奥克兰越靠近市中心的区域需求越高，土地价值随着与市中心距离增加而递减。”

“每个社区对居住在那里的人们都很重要。但当我们观察需求最旺盛的区域时，明显可见许多奥克兰人希望更贴近让日常生活更便利的设施。”

中心化与连通性

研究分析证实了城市普遍规律——地理位置至关重要。靠近市中心或交通便利的区域土地价格更高，因为这些区域能缩短通勤时间，更方便到达工作场所、商店和服务设施，并提供更优质的生活方式。

尽管奥克兰拥有多个市郊中心，但Blick指出，从土地价值模式来看，奥克兰在经济层面呈现“显著单中心化”特征，这反映出市中心作为区域主要就业枢纽的地位，其发达的交通网络和周边零售、餐饮服务使其具有高度可达性。

“虽然土地价值随与市中心距离增加而下降，但数据显示每个距离段都存在差异。小型地区中心及海滩、公园等自然设施同样影响人们的居住选择。”这位经济学家说道。

图1：每平方米住宅用地估值。Source: Auckland Council Chief Economist Unit

规划规则影响开发潜力

研究还显示，土地开发规则显著影响土地价值。被划为高密度住宅区（如联排别墅或公寓）的土地往往获得价值提升，因为这允许更高效的土地利用。

“在需求最旺盛的区域提供充足住房容量，能增强开发项目的财务可行性。”Blick解释说，“开发商对买家兴趣更有信心，这提高了规划项目落地几率。这对改善住房供应至关重要。”

这些见解也有助于理解奥克兰市议会批准在西线（Western Line）主要火车站周边建造10-15层高楼的政策。在人们能利用现有交通设施和服务的区域提供更多住房空间，使居民更容易通勤并享受就业和购物机会。

图2：距市中心不同距离的土地价值

研究意义

Blick指出，规划规则不仅关乎住房供应，更是关键经济杠杆。

“当居民能就近获取所需资源时，城市运行更高效。这通过缩短通勤提升生产力，改善就业可达性，有助于留住人才，并为企业提供更广阔的人才和客户池。这将支撑更高薪资水平，使奥克兰成为更具竞争力和宜居性的城市。”

市议会首席经济学家团队的研究表明，通过更好协调规划规则与高需求区域及现有基础设施，奥克兰能构建更高效、更经济的城市形态。