【天维网综合报道】 随着利率上涨、房价下跌以及个人经济状况变化，一些在房价高峰期购房的新西兰房主正面临越来越大的还贷压力，部分人最终不得不出售房产，甚至面临抵押权人强制出售（mortgagee sale）。

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最新数据显示，今年以来，新西兰已有313套房产被列为强制出售，其中超过一半、即169套位于奥克兰。

2025年全年，新西兰共有387套房产进入强制出售；2024年则为238套。如果按照目前趋势发展，2026年的数量可能创下2020年以来最高水平。

新西兰律师协会房地产法委员会主席、DK Law律师事务所董事Kristine King表示，目前面临困境的不仅是自住业主，一些房地产开发商同样承受着巨大压力。

“现在确实有一些非常令人难过的故事。”

King表示，抵押权人出售的数据实际上只能反映房地产市场困境的一部分，因为许多陷入财务压力的业主会在银行正式介入之前自行出售房产。

她的律师事务所近期接触了多名陷入困境的客户，其中主要是奥克兰和惠灵顿的年轻夫妇。他们中的一些人在2020年和2021年以预售（off-the-plan）方式购买联排别墅或公寓，如今却发现自己难以承担房贷。

King说，这些年轻夫妇完成交割后，受到利率变化以及个人情况变化等因素影响，最终发现自己已经无法承担当初签下的长期财务义务。

部分业主不得不出售房产，但在目前较为疲软的市场中，他们发现房屋价值已经明显低于当初的购买价格。

King表示，她知道有一对夫妇最终以比其房贷余额低25万纽币的价格出售了房产。

她建议，面临还贷困难的业主应该在错过房贷还款之前主动与银行沟通。

她说，一些客户出售房产后发现，所得资金甚至不足以偿还剩余房贷，陷入了非常被动的局面。

King表示，在这种情况下，她的律师事务所会与银行密切合作，尽量避免房产进入抵押权人出售程序。

她说，一些情况下，银行最终同意免除客户无法偿还的剩余债务。

“很多人会认为银行非常无情，认为抵押权人出售就是银行造成的，但我们看到的另一面是，一些银行其实非常理解客户所面临的个人困境。”

不过，她指出，经历这类财务困境的人往往还会留下信用记录受损的问题，未来数年内可能很难从主流银行获得房贷。

开发商同样承受巨大压力

除了普通业主，一些房地产开发商也受到房地产市场低迷的严重影响。

King表示，她的一些开发商客户“几乎失去了一切”。

她说，有些开发商因为房产无法出售、承包商进入清算等一系列问题，最终陷入财务困境，而且往往是多个因素累积造成的。

她表示，一些开发商甚至被银行劝说或施加相当大的压力，要求其在房产进入抵押权人出售阶段之前主动出售，以避免涉及GST等方面的复杂问题。

她指出，房地产广告中出现“银行协助出售”（bank-assisted sale）或“贷款机构协助出售”（lender-assisted sale）等字样，可能就是一个信号。

银行称会先帮助借款人渡过难关

ANZ客户财务福祉负责人Carl McCullough表示，一些客户确实陷入了“非常困难的处境”。

他说，导致客户无法正常偿还房贷的原因很多，包括失业、工作变化、疾病以及伴侣关系发生变化等。

McCullough表示，ANZ设有专门团队帮助陷入财务困难的客户，目前该行处理的困难客户数量总体“相当稳定”。

如果客户出现逾期还款，银行首先会与其讨论如何重新安排贷款，包括延长贷款期限，或者在一定时期内只偿还利息，以减轻还款压力。

如果这些措施仍不足以解决问题，银行也可能同意短期推迟还款。

McCullough表示，银行并不希望直接走到抵押权人出售这一步，即使已经启动相关程序，也仍会继续寻找解决办法，希望在最终完成出售之前解决客户的财务问题。

“被迫出售”通常并非一夜之间发生

Loan Market贷款顾问Vijay Gounder表示，他曾帮助一些客户避免抵押权人出售，通过安排第二梯队或第三梯队贷款，将客户的多笔债务进行整合，帮助他们暂时渡过难关。

待财务状况稳定后，这些客户通常会重新回到主流银行体系。

Gounder说，抵押权人出售通常是一个持续数月的过程，并不是利率一上涨，房产马上就会被银行出售。

他解释称，一些借款人此前可能锁定了1年或2年的固定利率，固定利率到期后，新的还款金额可能突然变得难以承受。之后，他们可能进入为期约6个月的还款假期等安排，如果问题仍未解决，最终才可能进入抵押权人出售程序，而出售本身还可能再持续约3个月。

奥克兰数量居高与楼市低迷有关

Valocity高级研究分析师Wayne Shum表示，在目前的市场环境下，业主想在银行介入之前自行出售房产变得更加困难。

他说，在房地产市场繁荣时期，业主通常可以趁市场火热自行出售，但目前市场已经不同。

Shum认为，奥克兰抵押权人出售数量较高，可能与该市持续时间较长的房地产市场低迷以及失业率上升有关。

他表示，这并非2026年才出现的问题，相关趋势实际上从2024年就已经开始，只是影响存在一定滞后性。

对于正在偿还房贷的业主而言，业内人士建议，在出现还款困难时尽早与银行沟通，而不是等到已经无法偿还贷款后才寻求解决方案。