【天维网Elton报道】全球房价面临深渊

全球加息浪潮

昨天凌晨，美联储加息50基点。从目前的状况看，美联储是打算迅速加息到2.0%~2.5%的所谓中性区间，然后再看通胀状况，不理想的话，可能还是要继续。美联储是“世界的央行”，如果美联储加息而其他国家不加得更多更猛的话，资金很可能迅速流出去美国，因此货币自由兑换的国家实际上并没有选择，只能加的更多。

我们看到了：

加拿大在4月中旬已经宣布加息50基点，并预测将会继续加50基点好几次。巴西央行则在昨天宣布加息100基点，把目标利率提升到12.75%，这是巴西从去年3月以来的第10次加息。更为紧张的是韩国，在新的央行行长还没有上任的状况下，4月直接加息，从0.25%加到1.5%，1次加上125个基点！印度则是在美联储宣布加息前的一刻抢跑，召开特别会议，宣布加息40基点到4.4%

至于新西兰，则在4月底已经加息50基点，然后预计5月还会再来一次50基点。

房价摇摇欲坠，再加上一脚

除了加息以外，央行们还开始主动唱空。

先看一下从2015年以来涨得最凶的OECD国家，就是新西兰和加拿大。

新西兰央行周三发布金融稳定报告，详细内容已经在昨天报道(点击：隔夜市场 新西兰央行心目中房产回落的底线)，官宣房价还会继续下跌。称房价仍高于可持续水平，出现大幅修正是合理的。

加拿大房产则被多家投行唱空，认为加拿大房产崩盘的机会很高，并预计到2024年房价会下跌24%。

目前的下跌，仅仅是开始

而当前，估计下跌是刚刚开始，新西兰涨了48%跌了4%，加拿大则跌了3%。目前的下跌，主要因为贷款难以获得，这一步仅仅是阻止买家买进。而真正的下跌，则是需要看到多杀多，也就是低位买入者开始套现，而高位买入者被迫卖出，这需要一定时间发酵。

下图是新西兰的主要房贷利率走势

下图是加拿大目前的房贷利率

真正回落的时间点

新西兰和加拿大都是使用类似的固定利率体系，也就是固定2/3/5年的利率。随着越来越多的人从旧的利率变为新的利率，会发现每月支出多了很多，压力越来越大之下，就会逐步触发抛售。

因此可以预测，美联储加息达到中性利率将会是一个关键的时间点，因为大家相信这里有可能会稳定一段时间。

随着美联储逐步把联邦利率加到2.5%，其结果是其他央行需要把利率加到更高，比如新西兰的3.5%~4%，加拿大也是。那么按照房贷和基准利率的差异，6%~6.5%的利率是可以预期的，但因为这些已经入价，因此房价在这一时间到来前表现将是缓步下跌。

但如果通胀仍旧不能降服，那么比如联储再加一点到2.5%~3%，意味着新西兰OCR加到4%以上的话，那么新西兰本地的贷款利率就会直接冲上去，因为风险越来越高之下，各种贷款和OCR之间利差会走阔，比如原来和OCR相差2.5%的房贷息差会变成3.5%，那么7.5%~8%的房贷可能就会看到，这就会引发信心的崩溃。

房价为什么必须要跌

为什么房价必须要跌？因为本次通胀是供给端引发的，这个早在1年前，笔者在本栏分篇连续撰写“看通胀”1-6 系列文章的时候已经明确。只是现在是央行公开确认了这点。那么对于供给无法增加的通胀，只能提高各类生活价格把需求打掉。

对于政府，这是最危险的一种局面，选择放弃房产是无可奈何但也是理性的。房产长期占据家庭支出的大头，会压缩所有其他消费，同时也在产生各种社会问题，比如年轻人面对房价的绝望心理。如果是同步增加工资，则无法平抑通胀，弄不好就被选下去。因此，打压资产价格成为一种两害相权之后的选择，也是社会成本分配的选择。

而这，已经在美联储主席鲍威尔数周前的发言中一清二楚地说了出来，本栏已在之前详细报道（隔夜市场 通过制造熊市来抑制通胀？）。关注本栏的读者对此不会陌生。如果对于美联储，关键市场还有股市，对于新西兰，则关键市场就是楼市，新西兰央行只不过是重申了一下相同的意思，在摇摇欲坠的房价上再踏上一脚。