【天维网Elton撰写】昨天新西兰公布的Corelogic房价季度数据显示除了一些郊区和皇后镇湖区仍有涨幅外，整体而言新西兰本地房价处于不断下跌中，详见 隔夜市场 全国季度房价城区持续下跌，郊区仍有涨幅。

而同期公布的美国标普Corelogic房价指数则是另一番图景，数据显示到今年3月的一季度，美国房价相比去年同期大涨了20.6%，而且3月年增长率比2月的还要高，显示3月美国房价仍旧处于上升态势，尤其20大城市综合指数的上涨速度创下史上最快的记录。

资金流

我们在一个月之前的 隔夜市场 买房抗通胀，现在正在美国发生 中谈到过，美国的各路基金从去年下半年开始一直在卖出已见10多年大顶的美国股市，在高通胀被政府确认前夜买入美国楼市以图对抗通胀。 这样的状况，让美国的成屋库存大量降低，到了3月份，美国的成屋库存量已远远低于历史正常水平，从而让卖方市场持续。

核心逻辑和投资利器：30年固定房贷利率

美国有30年固定贷款利率，这是美国楼市周期特别长的重要原因，因为购房者可以长时间锁定相对低的贷款利率，这也是资金试图进入美国楼市对抗通胀的重要基础。这个利率，在今年1月的时候，仅为3.29%，而现在则走高到了5.27%。

简单算一笔帐，负债端，在高通胀环境下，利率走高是可以预期的，但如果可以在通胀被联储确认之前买入房产并固定30年的贷款利率，则可以固化资金成本。

收入端，如果选择的房屋是便于出租的户型品种，则可以预期租金会随着高通胀而上涨。收入端增加而负债端固定，那么就存在盈利持续扩大的逻辑，从而会让估值得到提升。至于高利率下承接购买力下降导致的房产价格下跌，则只需要考虑供应量的问题。如果资金足够多，并不会担心短期回落，因为只要拿多几年，上涨的租金和固定的利率将会导致逐步走高的稳定高额收益，在一个不确定的市场中，这样的高确定性资产是很好卖的，从而可以在金融市场获取高估值。

去年下半年开始，很多资金早于联储和美国政府确定了长期高通胀将要发生，这样的套利模型开始进入投资者视野，也导致了美国房价出现了前所未有的疯狂。而现在，这股资金流开始接近枯竭，房价指数创出新高伴随的是交易量的大幅下降。

目前的美国，市场是割裂的，30年房贷利率走高，二手房的成交很低迷。美国全国地产经纪商协会（NAR）数据显示，成屋销售连续第三个月下降，为2020年6月以来最低水平，环比下降2.4%，同比下降5.9%。下图为美国的成交数据：

房价负担能力恶化

随着贷款利率的快速走高，一般家庭的房贷负担能力大幅下降。

大幅上涨的房价和走高的贷款利率，让美国家庭的房屋负担能力大幅下降。以目前数据测算，如果使用房贷的话，中位数购房者贷款90%每月需要偿还的抵押贷款较一年前增加近780美元，同比增长58%，而同期工资收入仅增加了210美元，收入的增长远跟不上贷款负担。按照NAR的数据，美国家庭需要有接近10万美元的收入才能支撑得了房贷，这一数据在1年前仅为64000美元。

上图为美国家庭的负担能力指数，时间只到3月，而5月的贷款利率从4月的4.67%继续上行了15%达到5.27% （见下图）

在美国负担能力出现恶化的状况下，能够买入房产的会是较高收入的中产以上阶层。 这部分人，其收入很大程度上取决于美国股市，而美国股市的状况则是已经走入熊市。

一切已走到尽头

通常来说，成交量是价格的先行指标，从历史数据可以看到，成交量大约会领先2-3个季度，而房价指数所显示的仅仅是滞后的数据（统计和房屋Settle需要时间）。下图的深色曲线是房屋成交量，浅色为美国房价指数。

如果美联储继续紧缩货币政策，那么美国楼市的成交量的持续下跌就会意味着价格快速下跌的到来，现在的美国楼市正处于悬崖边缘，此刻的美联储需要面对的压力已经越来越重。房屋市场发出的先行信号也是市场中部分人认为美联储无法持续紧缩的重要依据，这部分声音认为美联储最多可以紧缩到今年底，完成联邦利率达到2.25%即宣布加息结束。

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