【天维网综合报道】今年以来，新西兰央行已将官方现金利率（OCR）下调了125个基点，从5.5%降至4.25%。大多数专家认为，到明年年中，OCR可能会进一步降至约3.5%。那么，明年房贷利率是否会大幅下降？房市是否会大幅回暖？不幸的是，对于这两个问题，独立经济学家Tony Alexander给出了否定答案。

图源：Alex Burton

由于OCR的降低，银行为其固定期限贷款提供的资金的批发利率也有所下降，因此房贷利率也随之下降。

截至目前，一年期的固定期限房贷利率已下降了约1.5%，降至近5.8%；三年期的固定期限房贷利率下降了约1.4%，降至近5.6%；五年期的固定期限房贷利率下降了约1%，也降至与三年期固定房贷利率相同水平。

Alexander表示，可以合理预期，到明年中，当货币政策放松周期接近尾声时，一年期固定期限的房贷利率将稍微高于5%。三年期和五年期的房贷利率可能不会降到这么低，可能会在5.3%左右触底（前提是如果借款人幸运的话）。

不过，即便忽略2019年至2022年间，房贷利率因人们对通货紧缩担忧和新冠疫情而被推至异常低点的时期，到明年，所谓“较低”的房贷利率可能仍然是“偏高”的。

2017年至2018年期间，一年期固定期限的房贷利率的平均为4.4%；三年期为4.9%；五年期为6%。OCR在同一时期约为1.75%。

Alexander说：“因此，考虑到OCR可能只会降至最低3.5%，明年房贷利率的降幅空间要比预期小得多。”

OCR历史变化。图源：OneRoof

央行为刺激经济所实施的宽松的货币政策措施，大部分已经开始执行发挥作用。另外，人们对房贷利率将进一步下降抱有乐观预期。那么在这样的情况下，明年房市会发生怎样的变化？

Alexander表示，这次房市上升周期的势头可能会比过去三十年到四十年的其他周期要弱得多。

“限制房价上涨的因素不仅来自房贷利率的降幅有限。现在，人们获得贷款比以前更难了，银行必须遵守央行设定的更多规则，例如DTI法则。”

“另外，目前正在建设中的新住宅比过去更多，这对房价也产生了抑制作用。即使在过去几年经济低迷的情况下，新房建设许可获批数也已接近2004年房市繁荣时的34,000个。”

尽管联排别墅建设前景不佳，但独立住宅领域已有复苏的迹象。

Alexander还说：“再加上规则的变化，例如新规允许释放更多土地用于开发并允许更大的住房密度，因此供需动态与过去几十年有所不同。”

基于上述分析，Alexander表示，未来三年至四年内，房价可能会有所上涨，但年涨幅将保持在5%至10%的范围内，而不是以前常见的超10%。

不过他最后说道：“话虽如此，但在全球经济和地缘政治环境迅速变化的背景下，加上新西兰净移民数的不可预测性，任何事情都有可能发生。”