澳洲房价又要再次“起飞”了，新西兰的房价呢？

五月以来，澳洲房地产行业可谓是利好不断。

先是澳洲总理莫里森（目前已经成功连任）在联邦大选前的最后一日，宣布将首次置业者的首付降至5%（另外的15%由政府先垫付）。

之后在5月21日，澳大利亚审慎监管局（APRA）致函各大银行，建议取消7%的房贷偿付能力缓冲限制。

就在同一天，澳联储（RBA）主席Philip Lowe在出席澳大利亚经济学会时表示，央行未来会考虑降息，以刺激就业增长。

Philip Lowe

随后的联邦大选中，联盟党“奇迹般”的胜选直接终结了工党有关负扣税和资本利得税的改革计划。

本周，澳储行（RBA）宣布降低现金利率至新的历史低点1.25%后，身为行长的菲利普·罗伊暗示未来几个月内可能再次降息。

贷款首付降低，贷款限制松绑，税务政策明朗再加上贷款利率可能下降，多重利好让沉寂近两年的澳洲房地产市场在过去的几周内一片雀跃。

根据澳大利亚权威房产研究机构CoreLogic提供的最新房产数据，今年5月份，尽管澳大利亚整体住房价格还在下跌，但是跌幅却明显收窄。

数据显示，5月悉尼与墨尔本房价的下跌速度均有所缓和，分别下跌了0.5%与0.3%。这是自2018年3月以来，两个城市经历的最小的房价跌幅。

上周合并后的首府城市最终拍卖清盘率为58％，超过前几周的57.7％，是最近12个月以来最强劲的结果。

上周澳大利亚房产拍卖加权平均结果较高可归因于墨尔本和悉尼的清盘率提高，两个城市的最终清盘率均超过60％。

上周730套房屋拍卖的墨尔本清盘率高达61.6％，相比前一周的59.6%出现了持续的增长。上周，悉尼的拍卖清盘率也恢复强劲，达到了61.8%，最近两周悉尼拍卖的清盘率均超过了60%。

可以说，针对澳大利亚住房市场的“利好轰炸”影响正在逐渐显现。

不少此前看跌的经济分析师和预测机构都接连收回“悲观预言”，纷纷改口道：“底部不远了。”

Macquarie银行（唯一一个由澳大利亚资本控制的澳大利亚投资银行。）的策略团队表示，历史数据显示，房价在从顶峰跌落谷底一段时间后会出现大幅回弹，预计这一现象最早会在7月出现。

“如果看一下以前的房市周期，从年度增长率来看，房价在经历最低谷之后5-7个月将回弹，如果取平均数6个月，那么房价将可能在今年7月份开始上涨。”

在1989年之后的每个房市周期中，房价都会在房价跌幅触底后7个月回弹。

对于“既往历史表现并不能代表未来回报。”尤其是在本轮房价下跌并非央行加息引起的观点，而是受信贷收紧所导致。

对此，Macquarie表示，预测并不完全基于历史表现，而是基于近期可能发生的事件。

AMP Capital 的分析师也变得更加乐观，预计房价将比此前预期的更早触底。

首席经济学家 Shane Oliver 表示：“房产税改革威胁的消除、早于预期的降息、针对首次购房者的财政援助、以及APRA放宽7%的压力测试标准、这些因素都有利于房价较预期更早见底。”

“我们现在预计，首府城市房价从周期性高点到低点的跌幅为12%，而不是此前预测的15%。”

与AMP Capital 观点类似的还有花旗银行。

花旗银行预计今年澳大利亚整体住房价格的跌幅将小于此前的预期。

该银行还预测，从年化指标来看，到明年下半年，房价不仅将企稳，而且会开始上涨。

做出类似预测的银行好包括汇丰银行、Westpac银行 和ANZ银行。这几家银行都预测房价将在今年下半年或2020年初企稳回升。

回到海峡对面的新西兰，政府和银行对海外（禁购令）和境内购房者（LVR限贷）的限制仍然没有存在。

如今的房屋拍卖，观望气息严重。不同于前几年以投资者为主，如今的拍卖市场上能看到更多首次置业者的身影。

以奥克兰最大的房产中介Barfoot为例，五月拍卖清盘率仍然不到30%。

除了4月17日新西兰总理Jacinda Ardern宣布将不再考虑征收资本利得税之外，目前新西兰房市的正面消息也不少。

比如说，新建房数据目前看起来比较不错。侧面可以反映开发商和建筑商对于市场的信心。

今年三月份季度里新建房审批数相比前一季度增长了15%，相比去年同期增长了21%。

年度新房审批数也屡创历史新高。

在上周四发布的BNZ Weekly Review中，BNZ银行的首席经济学家 Tony Alexander 认为，新西兰央行有很大几率在11月份的《金融稳定报告》中下调LVR限贷。

因为年度新增房贷的增速在三月份为6.2%，虽然略高于去年同期的5.6%，但是远低于2016年底的9.3%的年增速。

近期的房贷利率下调让央行有了推迟下调LVR限贷政策的操作空间，所以不久前的《金融稳定报告》并没有调整LVR，但是下次《金融稳定报告》将大概率下调LVR限贷政策。

Tony 认为，届时自住房和投资房的首付要求均会下调5%。自住房和投资房的首付要求将变为15%和25%。

如果要说新西兰房市目前最大的利好，房哥觉得应该是三年低至3.89%的房贷利率牌价了。

数据由TBB恒盛信贷提供

在上个世纪八十年代，新西兰人三年固定房贷利率在20%左右，如今的房贷利率真的可以说是历史最低水平了。

更好的消息还在后面，新西兰央行在今年5月8日发布的预估中暗示，今年仍有再降息一次的可能。

随着本月隔壁澳大利亚央行的降息，全球投资者普遍预期西方主要央行将陆续放宽货币政策来支持经济增长。

市场预期美联储12月降息的概率已经从不足50%升至高达98%，预期7月降息的概率也超过了50%。

对于新西兰来说：

今年新西兰进一步降息板上钉钉。

ASB银行的经济学家预测今年八月份，新西兰央行将进一步下调OCR至1.25%，Kiwibank的首席经济学家Jarrod Kerr 也持相同的观点。

对于新西兰的房价，你怎么看？