【天维网综合报道】虽然最近几个月新西兰经济的整体增长势头有所减弱，但在截至2月的12个月内，住宅许可数量创下了近49,800份的历史新高，建筑行业依然强劲。

创纪录的住宅许可数量也或多或少地反映出当下的一个趋势——房产项目开发热潮。

但是，在人人争当开发商的时候，风险也正藏在暗处，那些经验不足的开发商，随时可能被吞噬……

奥克兰一联排项目被强制拍卖    

900万成交！

三月底，一处位于奥克兰北岸Sunnynook的联排开发项目，以Mortgagee Sale（强制拍卖）的形式上市。

广告称，购置此房产的开发商接管后，只需要必要的收尾工作，便能获得丰厚回报。

就在昨天下午，拍卖终于落幕，成交价为900万纽币。

同样是昨天，媒体报道称：由于遭遇资金困难，奥克兰一个耗资8500万纽币的公寓项目已经停工，媒体描述其处于“搁置”状态。目前正在寻找新的开发商接手该项目。

有业内人士直言，高杠杆导致开发商破产的情况，在未来并不会罕见。

“对有准备的人而言，这或许是一个‘抄底’的好机会，对部分目前已经进入市场的‘小白’开发商而言，这次的市场变化可能会给大家上一节生动的公开课。”

什么是强制拍卖？

是否值得捡漏？

Mortgagee Sale不是Mortgage Sale，通常是指银行强制拍卖的房产，这是一种新西兰不多但是很常见的一种房产销售类型。

小微在trademe上使用Mortgagee Sale的关键词搜索了一下，目前共有17套强制拍卖房。

随着近年来华人对于新西兰房产市场的了解的逐步加深，买强制拍卖房也不再是什么新鲜事，但是捡漏有风险，下手需谨慎，今天就让我们一起深度分析强制拍卖雷区和利润都在哪里。

01 强制拍卖房是如何产生的？

对于银行来说，强制拍卖房产是房贷借款人不能按时偿还房贷的最后选择。

如果贷款人只是暂时生活出现变故（失业、疾病等），银行通常会给予一段时间让贷款人的生活回到正轨（通常为3-6个月），然后继续偿还房贷。

如果借款人只是一次或者两次的忘记还款，房屋也不会被强制拍卖，强制拍卖通常只出现在借款人长期不还款，并且银行与其沟通无效的情况下，才会对房屋进行进一步的处置，也就是强制拍卖。

一般来说，从第一次没能按时偿还房贷到房屋正式被强制拍卖通常都会有长达九个月到一年的时间。这期间屋主通常最坏情况下，也可以通过自行出售房产来偿还银行债务。

当然，随着房产开放的热潮，像文章开头这种房产开发项目尚未完全完工就不得不强制拍卖的情况最近也变得越来越普遍了。

02 购买强制拍卖房可能存在哪些风险？

对于购买到被强制拍卖的房产开发项目的投资者来说，因为是新房，要考虑的风险没有那么多。

但是对于购买已建成的强制拍卖房产的新屋主来说，虽然房屋到了自己的名下，但是实际上要考虑的风险还是比较多的，就连自住还是出租，都会有很大的差别。

因为对于银行来说，几乎什么都不需要保证，一旦签署了合同，那么一切都将会按照合同来执行了。

由于银行无法给买家任何保证，所以无论房屋是否漏水、结构状况如何，交割都将继续，买家都很难避免损失。

对于出租的强制拍卖房屋来说，状况会好一些，毕竟现在住在房子里的只是有可能会租客，而不是很大几率愤怒的屋主。

按照目前的新西兰租房法相关规定，新的屋主有权发出通知从而中止租赁，当然，也可以继续收取租金。

当然，遇到不肯付房租的奇葩租客，只能说购买强制拍卖房的运气不太好。

如果这套房产是自住房的话，通常问题会多一些。前任屋主大多会因为愤怒而做出一些不理智的行为。轻则拆马桶、毁地毯、撕窗帘、乱丢垃圾等等。

严重的话，会变成下图这样：

即使变成图中这样，仍然不是最坏的情况，因为前任屋主不仅没有放火把房子烧了，还搬走了。

如果前任屋主拒绝搬走，买家仍然要按照合同规定正常交割，接下来的日子就要和前任屋主斗智斗勇，让其搬离现在属于你的房产。

通常需要向对方出具trespass notice，如果对方不理你的禁止进入令，那么就需要报警让警察介入。

最重要的仍然是在买房之前就调查清楚，比如对方是否有黑帮或犯罪背景，如果没有，这样的房产购买起来才会更容易一些。

03 购买强制拍卖房的回报如何？

人称“豆腐教主”“奥克兰房叔”、坐拥30余套房产的Ron Hoy Fong曾经总结过“买房的7D原则”，建议投资者去寻找那些7D的房产。

这其中De-bank就是无法偿还贷款被银行强制拍卖的房屋。

对于资深的投资者来说，强制拍卖房产是一个不错的捡漏机会。

正如前文所说，如果购买到了被强制拍卖的房产开发项目，在项目完工就可以将房产出售，获取收益。

而对于大地破房来说，因为买下来房子就是要拆的，所以即使现有房产被破坏也没什么关系。

当然，买家要小心强制拍卖房屋此前的金融状况，是否还有其他欠款、税费等等情况。

如何避免开发项目变强制拍卖？

这几点很关键！

在Collinson Crowdfunding执行董事Laker Zhang看来，强制拍卖的出现，的确代表着一种全新的、悄然开启的市场趋势，但这并不表明市场转为悲观。

他总结道，项目最终走向Mortgagee Sale，其背后的原因会非常复杂，个案与个案之间都有着诸多的不同。多数时候，开发商会因以下几点原因造成Mortgagee Sale的局面：

• 缺乏相关开发经验，导致项目过程中的诸多方面的不顺利；

• 对于现金流的重要性意识不足；

• 缺乏对于市场及相关大形势的预判，换言之也就容易造成时机选择错误，即在市场高点进入或接盘，相关调配经验匮乏并最终导致低位卖出；

• 对于项目成功的核心因素缺乏认识（例如：关键人物、关键节点以及关键要素等），从而不能做好有效的风险防范，一旦出现问题，导致满盘皆输。

为什么会发生这样的趋势呢？

Laker表示，市场有起伏其实很正常，一般在市场趋于下滑阶段最先出现问题的往往是资金高杠杆的项目。

“一轮又一轮之后，当真正危机来临，高杠杆的弊端就凸显了出来。无论是工期还是人工，其都会导致项目债务利息叠加。最终项目如不能如期交房、回款，就会导致因无法偿还债务而造成的Mortgagee Sale。”

强制拍卖建筑

对于整体房地产市场，尤其是新房市场走势，Laker的判断是：“房市万变不离其宗，有涨必有跌。后疫情时代，更需要开发商具备居安思危的意识，有高点必有低点。”

那么奥克兰的房价未来到底会如何走向？一起来看看经济学家怎么说：

喜忧参半！

奥克兰房价仍有上涨空间？

关于奥克兰的房价，急剧下跌是一个突出的问题，但也存在一些抑制进一步下跌的因素。对此，BNZ前首席经济学家Tony Alexander进行了分析，全文如下： 

经济学家Tony Alexander。（Photo / Fiona Goodall）

今年前三个月，奥克兰的平均房价跌幅超过全国其它地区，较去年第四季度下跌了4.1%。为什么奥克兰的房价下跌如此之快？这种下跌速度会持续下去吗？

Tony Alexander分析指出，大幅下跌的一个原因是去年底奥克兰房价上涨了6.2%以上，而同期奥克兰以外地区的平均涨幅为5.5%。因此，我们必须谨慎看待这个问题，不要做过度推断。

另一个可能原因是，奥克兰新建住房大增。与过去10年的平均水平相比，去年奥克兰签发的许可数量是“正常”水平的两倍，而全国其它地区仅比平均水平高出57%。

另外，人口减少也是一个因素。2021年第二季度，奥克兰的人口较去年同期减少了0.1%，但其它地区的人口则增长了1%。

在截止6月的一年中，奥克兰的房价还会出现小幅下降，这就是为什么我一直在警告，新房的供给和人口驱动的需求趋势将对房价产生影响。

而且，近年来人们在奥克兰买房时不得不承担较高的抵押贷款，这预示着与其它地区相比，奥克兰的买家承受着较高利率带来的更大现金流风险，而且卖家的意愿也更低。

不过，奥克兰的房价也存在一些强有力的支撑因素。一方面，由于开发商无法提供足够的预售来满足银行和非银行出资者设定的融资要求，许多新签发的许可将会无法执行。

另一方面，未来几个月至少16.5万移民将获得特殊居留签证，其中大多数人将居住在奥克兰，虽然并非都会买房，但肯定有人会买，这将增加该地的住房需求。

还有一点，奥克兰的平均房价在过去五年上涨了40%，而其它地区则上涨了80%。根据长期价格对比，奥克兰的房价实际上仍有上涨空间。

这并不意味着房价不会继续下跌，但确实存在着一股逆势上涨之风。在坎特伯雷，由于要进行震后重新定价，房价有上行之势；在皇后镇，外国游客的回归提振了房价；在塔斯曼和尼尔森地区，由于仍低于2017年以来的平均水平，房价也有抬头。

最后还有一点要记住，从历史上看，奥克兰的住房市场每次发生变化，其它市场都会以不同的速度跟进，这也许就是现在正在发生的一切。

对于开发项目被强制拍卖你怎么看？

你认为奥克兰的房价还有上涨空间吗？

欢迎留言讨论。