【天维网综合报道】转眼，新西兰已进入抗疫第三年。

从首例病例在2020年2月28日被发现，到边境于3月19日关闭，再到3月25日全国进入首次全面封锁，新西兰在跌宕中度过了两年，而房市更是出现了急剧上涨。

CoreLogic房产首席经济学家Kelvin Davidson发表评论，对过去两年对新西兰房市进行总结。本文编译了评论的部分内容，仅供参考，不代表天维网立场，亦不构成任何投资建议。

他表示，坊间最初对失业率大幅上升和房地产价值大幅下跌的预测，显然与最终的结果大相径庭。

支持实体经济的政策变化，如官方降息、量化宽松、工资补贴等等，都间接提振了房地产市场。

当然，取消贷款与价值比限制等直接措施，也发挥了关键作用。

放缓势头出现

自2020年8月以来，全国平均房地产价值上涨了41.6%，即307,245纽币。

按地区划分来看，有三个地区的平均价值在新冠爆发后增长超过60%，分别是Wairoa、South Wairarapa和Tararua，另有16个地区增长至少达到了50%，只有一个地区低于25%（MacKenzie增长幅度为16.4%）。

换句话说，这是一次大规模的房产繁荣，其背后是多种驱动因素，包括低抵押贷款利率和供应紧张等等。

当然，这种上升趋势正迅速让位于当下的急剧放缓势头。

“负担能力限制、抵押贷款利率上升和信贷供应收紧等因素，让新西兰某些地区的房价很可能在未来数月彻底下跌（outright falls）。换句话说，我们现在似乎正在迅速转变为买方市场。”

那么，你可能要问了：

这些数字说明了什么？

从公寓与Flats两种类型来看，后者（包括联排别墅）的价值增长更为强劲。

不过，奥克兰市区和北岸的公寓市场则相对低迷，过去两年房价中值仅增长5-10%。这可能反映出这些地区因缺乏留学生和游客，面临短期疲软的租赁市场。

那么，在过去的两年里，我们从变幻莫测的房市中，学到了什么呢？

Kelvin Davidson总结了以下五点：

- 公寓往往落后于其他类型的房地产；

- 房地产市场的繁荣不一定总是“好”的，尤其是对刚需而言；

- 信贷可用性和成本对房地产市场而言很重要；

- 低利率对住房影响深远；

- 住房负担能力值得关注。

五点总结新西兰房市

1. 公寓往往落后于其他房地产类型，在上升期，其升值幅度小于独立屋和Flats；而在下降期，其降幅可能更大。造成这种情况的原因因周期而异，但最终结果往往殊途同归。

后疫情时代，除奥克兰市区和北岸的公寓外，所有其他房产类型，以及所有地区的房产价值，都出现了大幅增长。

2. 对许多自住业主来说，房地产市场的繁荣不一定总是“好”的，尤其是那些希望换购更大房产的人。

举例而言，在过去两年中，许多希望换房的人一直被困在原地，就其原因，要么是因为市场供应太少，要么是因为其自身的财务缺口问题，因为“下一个房子”的价值提升，有时比他们自身住宅的升值更快。

3. 短期内，信贷可用性和成本对市场而言，比人口增长或住房存量变化等其他“基本面”更为重要。

事实上，在过去一两年没有净移民的情况下，新住房供应也很强劲，房地产价值仍然飙升。

为什么？这是因为新西兰的利率很低，抵押贷款相对容易获取，尤其是在2020年4月至2021年3月暂时取消LVR限制的情况下。

4. 低利率对住房有两方面的影响——降低借贷成本，同时也降低在银行持有现金的动机。

新冠疫情后，资金从定期存款流出并流入房地产，再次凸显了新西兰人需要更多“值得信赖”的投资选择，而不是只盯着房地产。

5. 住房负担能力评估同样关键，有助于了解当下的房地产市场。而随着时间推移，住房负担能力显然是阻碍房市价格增长的因素。

人们能够存到首付的时间水涨船高，负担能力急剧恶化，都给人们购房造成了极大阻碍。