【天维网Elton报道】有段时间没有谈房价了，对于本波历史罕见的新西兰房价风暴，今天就来复盘和展望一下。

利率和历史供应量

新西兰刚刚经历了一波高房价浪潮， 这波浪潮的起源，长期原因是供应不足以及2019年-2020年突然发生的高需求。 

从2015-2018年，新西兰的房价一直是展现出波澜不惊的局面，原因是因为新西兰央行实行了较为克制的货币政策。从2015-2018的3年之间，央行的OCR和自然利率之差基本小于1%。在过去20年间，每一次房价的显著上涨都可以部分归因到OCR和自然利率之差接近或者超过2%（蓝线和红线之差大于2%，2010-2012年，2020年-2022年）。 参见 隔夜市场 OCR和中性利率曲线揭示的房价涨跌秘密

由于实行了较为克制的利率政策，整体房屋贷款市场较为紧张。市场对未来的涨价预期并不存在或者很微弱。因此供应量基本维持于满足人口的自然增长上，并没有什么开发商作出激进的投资举动，毕竟贷款并不容易，万一赌错了开发得太多会亏钱的。 

这也包括政府，从上到下都没有什么动力大幅增加供应，Kiwibuild就从没有认真执行过，这在当时来看，对于大量开发存在争议是正常的。

突发的移民高峰

但在2019年底到2020年初，由于全球疫情的爆发，原来平静的自然人口增长被大量PR的回归造成的净移民涌入所打破。这里引用Kiwibank制作的净移民人口图，看到2019-2020年间显著的净移民浪潮高峰。

这批回归的移民，本身就存在大量的购房需求，开始让市场存量供应开始变少。而恰好在这个时候，央行推出大规模宽松政策，以应对可能到来的Covid19大衰退。当时讨论负利率的声音不绝于耳，这就造成银行争先恐后地放贷款，既然未来可能负利率都有可能，为什么现在不把钱用好一点的利息给放掉呢？ 

完美风暴

大量净移民叠加宽松贷款政策，买家开始扫盘，市场存量供应被一扫而空。 

动作慢的卖家，在随后发现卖慢点能卖更好的价格，从而收起来不卖或者先把价格拔高，而买家则在低利率向房贷全面蔓延后发现租金收入多于月供，于是坚定追价，从而创造令人目眩的房价上涨，因为购买力是这2者相乘的结果。

这一幕一直演到自住型买家也因为恐慌而全面入场，政府也慌了手脚充忙推出各种政策为止。 

因此，本波房价风暴，既有长期原因：供应只能满足自然人口增长， 也有中期原因：利率突然下降，让所有人购买力暴增， 还有短期原因：避险疫情导致的净移民突发增长。 

风暴过后

现在的创造这场风暴的理由已经全部过去， 供应开始暴增，大量的联排住宅在落成中，虽然因为材料问题，实际落成仍旧在拖后腿，但计划还是摆在那里的。

贷款利率已经在一眨眼之间翻了1个倍， OCR和自然利率之差现在已经变为0， 未来还会超过甚多来抑制通胀。

移民人口，按新西兰开放的步骤来看，先是公民自由进出，后是免签国自由进出，最后才是非免签国，而净移民人数在过去多年的主要构成来源是中国印度等非免签国。这将会发生本地Kiwi先跑去高收入国家比如澳洲，而移民流入短期跟不上的局面。虽然去年突发的移民签证特批带来了部分本地工签转PR浪潮会在一定程度上弥补，但这些人因为长期在本地工作，已经被计算在数字里了。因此对于净移民人数会出现一个大大的下陷，就如上面 图2 移民人数变化 中显示未来预期的浅绿色曲线那样。

创造完美风暴的条件全部失去，还新加上了新的税务条款和CCCFA。在今年4月以后， 大量的出租房业主将会发现税金的上涨可能超过预期，从而让现金流更为吃紧。 

高房价的出路

摆在所有人包括执政者面前的，就是高房价的归宿是什么。

崩盘是所有人都试图避免的，这就决定了只要政府政策不出大的错误，要崩盘并不会这么容易。而这个不出错误，基本指的就是一条路：让高通胀带来的收入增加，为高房价买单。

这并不是说房价不会下跌，一定程度的回调是完全可以预期的， 但相信未来的2年，物价上涨的速度将比房价快得多。 如果说，房价大约上涨了35-40%，那么出现10%的正常回调，会弥补涨幅的三分之一。剩下的，看工资上涨幅度，最低工资已经比2019年钱，涨了大约10%。可以认为最低工资上涨幅度基本是市场普遍加薪幅度的底线，这又弥补了 三分之一。

还有剩下的三分之一，就是看未来1-2年，是不是可以再一次实现收入上涨10%，而失业率仍处于良性区间。 按进口物品，尤其是能源价格未来预期来看，未来1-2年，通胀维持高于5-6%，合计幅度达到10%以上完全是可能的。在这样的状况下，无论是工作的还是不工作的民众对收入的要求都不会弱于通胀数字，在收入继续上涨的前提下，房价就能实现软着陆，而这就是高房价的出路。

容易出现的裂缝

因此对于房价，只要维持不发生突然的爆仓，把回调局限于一定范围，就能用时间换空间，软着陆成功的机会并不在少数。 而这些突然爆仓，可能会发生在不起眼的角落。比如有些发展商以高价签订了远期交割合约，可能付了个5%的定金做了无条件合约。卖家于是开心地花了钱去别的地方，但现在如果过去的买家突然出现宁愿损失5%也不能Settle的话（项目公司以倒闭），这些卖家可能就需要重新安排低价上市。如果之前卖家的现金流安排不妥，就会发生一定数量的挤兑和急售，从而拉低市场对未来的预期。但笔者相信，类似这些事件，将更多局限在开发市场，对成屋市场的影响仍旧是微弱的。