【天维网综合报道】根据Barfoot&Thompson昨天（3月4日）发布的最新数据，2月，新西兰房价中位数环比下跌了2.1%，比过去3个月的平均值下跌了5.8%，同比下跌了4.1%。销量较上月下跌了2.1%，不过相比去年2月增长了8.2%。为什么在房贷利率不断下跌的背景下，房市复苏依旧疲软？

主流商业银行BNZ的首席经济学家Mike Jones在上周的一份研究报告中分享了一些见解。他表示，新西兰人口增长未能跟上住房存量的增长可能将是今年抑制房市复苏的因素之一。

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Jones说：“过去几个月，年化净移民数稳定在25,000人至35,000人的水平。这意味着在未来18个月左右，人口增长将保持正增长，但低于平均水平。”

换句话说，过去一年中，新西兰的离境人数大幅增加，而新移民人数减少，使人口增长远低于预期。

他指出，尽管住房需求“有所回暖”，但市场的的房屋供应充足，将限制房价的上涨。

“这种住房市场供需关系的变化，如预期般抑制了房价上涨。”

央行预测更为保守

事实上，BNZ的预测比新西兰央行的房价预期更加乐观。

主流商业银行Westpac的首席经济学家Kelly Eckhold指出，央行在2月份的货币政策声明中大幅下调了房价增长预期。

央行已将今年的房价增长预期从7.1%下调至3.8%。

但Westpac与BNZ一样，对房价的变化预期较为乐观。Eckhold预计，今年房价将上涨7%，明年将上涨5%。

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Eckhold表示：“近期房市有所回暖（但仍较温和），央行的预期调整方向或许是合理的，但一些前瞻性指标显示市场前景仍然较好。”

“贷款审批量已达到自2021年以来的最高水平，当时房价涨势非常强劲。虽然我们不认为房价会像2021年那样大幅上涨，但央行的预测可能过于保守。”

如果房市增长超出预期，可能会削弱央行在年中降息的意愿。

Westpac预测，央行将在4月和5月分别降息25个基点，随后会将官方现金利率（OCR）维持在3.25%。

房产投资客重返市场？

过去一周的最新数据为期待房市复苏的人们带来了一些希望。

根据央行的最新数据，银行对投资者的新房贷发放金额从去年1月的6.3亿纽币增至今年1月的12亿纽币。

据新西兰本地媒体NZ Herald的商业编辑Jenée Tibshraeny报道，在过去十年中，仅有两次1月份的贷款规模超过这一水平——分别是2021年（16亿纽币）和2016年（13亿纽币）。

此外，今年1月的房贷总额达到51亿纽币，比去年1月增长了50%，并超过了新冠疫情前的水平。

不过，Tibshraeny表示，房市不太可能再次出现类似新冠疫情期间那般疯涨。

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尽管OCR正在快速下降，但仍仅处于足以对经济产生收缩效应的高位，预计不太可能降至刺激性水平。

房研机构CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson表示：“我一直对‘这次情况不同’的说法持谨慎态度。”

尽管市场信心有所改善，但Davidson指出，人们仍然对经济状况和就业安全感到不确定。

“人们目前仍然存在一种谨慎的情绪，但这种情绪可能会迅速转变。”

Davidson还表示，目前房市仍是买方市场，1月份的新房源上市量推动总房源库存达到了近十年来的最高水平。

与许多其他经济学家一样，Davidson警告借款人，尽管房贷利率仍有下降空间，但未来降息的速度可能会变得较慢，幅度也可能更小。

建筑业的“低迷期”或以至谷底？

根据新西兰统计局的最新数据，今年1月，建筑获批数同比下降了7.2%。

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但Westpac的高级经济学家Satish Ranchhod认为，从月度角度来看，“建筑业的‘低迷期’已经到达谷底。”

他说：“该数据在经历了2022年和2023年的大幅下滑后，过去一年来一直保持在34,000套左右。”

“未来几个月，新房获批数可能会保持在当前水平。不过，随着房市回暖，我们预计新住宅开发数将在今年下半年开始回升。”