【天维网综合报道】近日，独立经济学家Tony Alexander基于新西兰房地产协会（REINZ）和新西兰央行的数据对房市进行了分析，并对未来趋势进行了预测。

数据显示，自1992年以来，新西兰房价平均每年上涨7.2%，其中奥克兰的房价每年上涨8.2%。

而在过去一年里，全国房价下跌了1.5%，奥克兰房价下跌了2.3%。这一跌幅使得房价回落至两年前的水平，也与四年前新冠疫情爆发前的水平相当。

但与五年前相比，全国房价上涨了24%，奥克兰房价上涨了15%——这意味着近几年来，全国房价年均增长率略低于5%，奥克兰的年均增长率约为3%。

图源：Fiona Goodall

为什么奥克兰的房价增速低于全国平均水平？

Alexander表示，主要原因可能是《统一规划》（Unitary Plan）政策增加了奥克兰的住房供应。同时，奥克兰老龄化人口以及希望当时部分想要远离新冠疫情爆发程度较高的地区的人群向其他地区转移。

“我并不认为新西兰房价会继续每年上涨7%，而是会每年上涨5%到6%之间。”

那么，导致Alexander预计房价增速放缓的因素是什么呢？

Alexander表示，其中一个原因是，由于最近的政策调整，加上政府加快审批流程的努力，房屋供应将会增加。

值得注意的是，在过去50年里，新西兰政府每年发放的住房许可数平均相当于全国人口的0.62%。

这一比例在经济衰退期间及之后通常处于最低水平。例如，2008年全球金融危机（GFC）后的2011年，这一比例仅为0.31%。

但在过去一年里，住房许可的发放量相当于新西兰人口的0.64%。也就是说，尽管经历了经济衰退、高利率时期、针对投资客的不利政策以及从2021年底开始的信贷紧缩，住房许可的发放量仅回落至平均水平。

因此，合理的预期是，从2026年初或今年晚些时候开始，住房许可数量将会再次大幅上升。首先是受低利率的推动，然后是更好的就业前景，最后是人们由于受DTI法则的限制而被迫选择建房。

未来房价增长受限的另一个因素是，婴儿潮一代（Baby Boomers，指1946年至1964年出生的人）和X世代（Generation X，指1965年至1980年出生的人）可能会出售其投资房以资助退休生活。

由于生活成本飙升，退休的花费远超预期。这一因素也将促使更多退休人士流向拥有良好医疗设施的地区。

除此之外，第三个抑制房价增幅的因素是投资客的购房需求减少。原因包括房屋持有成本的上升、投资房产的亏损不能用于抵扣投资者的其他收入（如工资或其他投资收益），从而减少整体应缴税额，以及政府对房东施加的新规定。

此外Alexander认为，除非发生不可预测的事件，否则利率不太可能再次回到全球金融危机后（GFC）那种极低水平。当时出现的超低利率是因为通胀低于预期，甚至市场在担忧新西兰面临通缩风险。

图源：1news

未来房价趋势

Alexander表示，所有上述因素中，最关键的仍是住房供应的增长。

“在推动住房建设的同时，住房供应的增加会抑制房价，只有在建筑成本下降或政府提供大规模基础设施支持并释放大量土地的情况下，房价才会真正下跌，但这种情况极不可能发生。”

“相反，建房成本的持续上升将成为推动房价长期上涨的主要因素之一。”

那么未来的房价增长率会是多少？

Alexander预计，从过去32年年均7.2%的涨幅来看，到2057年，新西兰房价的平均增幅可能会达接近6%。