【天维网综合报道】新西兰十年密度松绑政策“成也供给，败也消化”——近20%联排别墅正低于买入价转售，中位亏损4.95万纽币。基督城成重灾区，开发商资金链告急，建筑商倒闭潮初现。

图源：B2Bnews

新西兰曾花了十年时间押注，如果允许开发商建造高密度住宅，市场自会消化。在供应方面，这一赌注确实奏效。但在市场消化方面，这一赌注正在实时瓦解。

RNZ今年5月报道，近20%的联排别墅（Townhouse）正亏本转售，中位亏损4.95万纽币。待售时间平均120天，独栋仅需96天。而新房许可仍在加速：截至2026年4月的一年内，全国获批新建住宅39,087套，同比增长16%，其中联排别墅、公寓及单元房达16,832套，大增19%。更多住房正涌入一个已被库存“噎住”的市场。

仅奥克兰一地就有近14,000套房产待售，创下2015年以来的最高纪录。全国范围内，约有35,000套房产挂牌出售，其中约8,000套为新建房产。

十年政策堆出的“单一供给”

这不是意外，而是政策导向。《国家规划与发展战略》（NPS-UD）、奥克兰统一规划及后续密集化改革，在多数住宅区取消了密度限制。开发商理性追逐回报——联排别墅每平方米土地能产出更多居所，低首付新房贷款加上KiwiSaver首套房提款，给了首购族一条入场通道。

变化极为显著：2011年，近90%的新房许可为独栋；如今联排与独栋几乎对半开，全国联排存量达24.2万套，八年增长4.8万套。2021-2022年的繁荣更是火上浇油——开发商以峰值地价锁定项目，如今落成时面对的市场基本面已不复存在。

基督城：最严峻的压力测试

没有哪个城市比基督城的房屋建设更加疯狂。如今该市约每四套房就有一套是联排别墅或排屋；2026年3月，全市79%的新许可为多单元住宅。消化缺口触目惊心：仅1月至3月，两居室单元房许可签发超512份，而同期在售两居联排仅约84套。

联合建材供应合作社负责人Carl Taylor直言不讳：“我们已经到了过度建设的地步。”中介反映，联排看房者三周仅个位数，而独栋两周内可吸引22组买家。全市多处出现半拉子工程——建筑商破产、物业面临抵押权人收回。

不过，基督城房价仍接近历史高位，移民强劲、基建投入及震后土地约束等本地因素，让“联排崩盘”的简单叙事复杂化。但这些因素无法解决产品层面的根本问题——不带车库的两居室单元，卖不动。

这是金融问题，不只是住房问题

对商业读者而言，更不安的部分在金融端。Newsroom今年3月报告指出一个恶性循环：联排挂牌太久会失去“新房属性”，首购族因此无法享受低首付贷款，关键买家群体退出，进一步拉长去化周期。

当开发商以成本价甚至亏损清盘以回笼资金时，其建筑贷款背后的抵押物价值便受损。The Spinoff今年2月数据显示，联排中位价过去一年下跌1.7%，而独栋仅跌0.7%。基督城顾问Mike Blackburn同月指出，公开挂牌数只是冰山一角，“可能还有四五倍的数量在私下求售”。

政策意图与市场现实的落差

今年6月奥克兰联排别墅中位价75万纽币，独栋则为105万纽币，30万纽币的价差确实为首购族打开了门，但也反映了房产被过度商品化。Cotality分析师Kelvin Davidson评价，联排表现弱于大盘，“但并未全面崩溃”。

松绑政策完成了它的使命——释放供给。但它从未保证：合适的产品、合适的地点、以及市场能以同等速度消化。坎特伯雷地区许可仍增29%，全国的在建项目数量也在不断攀升，这一落差正被缓慢而痛苦地计入价格中，而率先承压的，正是那些暴露于其中的开发商、建筑商和放贷机构。