【天维网综合报道】“目前的基本面无法支撑2012至2019年间年均9%的价格上涨，但也不认为房价会大幅下跌。这种不同寻常的分析方法意味着，预计奥克兰房价再跌5%到10%的看法过于悲观。”

近日，新西兰独立Tony Alexander就奥克兰房价发布评论。天维网编译了评论的部分内容，仅供参考，不构成任何投资建议。

Tony Alexander。（Photo / Fiona Goodall）

早在2012年11月，Alexander就列出了奥克兰房价持续上涨的19个理由。当时，奥克兰的房价较一年前上涨了11%，而在接下来的4年里，它又涨了77%，达到2011年年中水平的两倍。现在的价格是当时的1.7倍，但已经出现了下行的趋势。

如果现在再来回顾一下之前的那份清单，它会给我们带来什么启示呢？抛开一些无关紧要的东西，让我们一起来看下清单上所呈现出来的一些下跌因素：

1. 当时建筑短缺，而现在的新房供应激增，是10年平均水平的两倍。

2. 政府当时的政策是增加奥克兰的人口，以便获得大量人口聚集在一个地方带来“集聚”效益。现在，政府没有采取任何措施来阻止人口从奥克兰迁移到其它地区，移民人数也受到了限制，而大多数移民是要去奥克兰的。

3. 处于对失业和房价下跌的担忧，自2008年以来积累起来的年轻买家开始“抢购”房产。现在，劳动力市场强劲，但房价却在下降，并可能进一步下跌。而且，短时间内似乎不会出现抢购现象。

4. 当时的利率很低，并在很长一段时间内保持在低位。现在，利率正在上升。

5. 当时处于迁移周期的上行风口；而现在，随着人才流失期的到来，它正在下行。

6. 当时的失业率是6.8%，而且还在下降。现在，虽然就业保障度很高，但失业率进一步下降的可能性很小，因为就业人数减少了。同时，有工作保障的新购房者的人数大幅减少。

7. 当时政府旨在提高住房负担能力的政策空间较大，而现在的空间较小，尤其是在新住宅供应潜力方面。

8. 当时，婴儿潮一代通过买房寻求比银行存款更好的回报。现在，这一代人的年龄更大了，虽然目前的低存款利率有助于人们消费，但与年龄相关的目标、银行向老年人放贷的意愿降低以及税收效用降低都削弱这一点。

当然，现在也存在一些驱动价格上涨的因素：

1. 取消投资者利用抵损合格公司（LAQC）和折旧索赔来最大化税收优惠的权利，当时并没有引发投资者的抛售潮。现在，虽然采取了更多旨在降低房产投资收益的税收举措，但仍没有出现抛售浪潮。

2. 当时的建筑标准不断提高，建筑成本不断上升；现在，标准不断提高，材料成本飙升。平均而言，这个因素可能比以往任何时候都能更强烈地支撑房价。

3. 当时的学徒人数锐减，推动施工建设后劲不足。现在，虽然实习生人数飙升，但员工短缺情况似乎更加严重，这将进一步推高新房供应成本，尤其是在许多人前往澳大利亚的情况下。

4. 当时，银行不愿为房产开发融资。现在，银行对经验丰富的老牌开发商的融资审查已不那么严格，但新晋者除外。

5. 人口老龄化给家庭入住率带来了下行压力，但同样发挥着动力作用。

总体而言，Alexander的解释是，目前的基本面无法支撑2012至2019年间年均9%的价格上涨，但也不认为房价会大幅下跌。

这种不同寻常的分析方法意味着，预计奥克兰房价再跌5%到10%的看法过于悲观。