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什么不值得买:盘点在新西兰房产投资不能买的五种房产

作者: 房哥&阿海   日期:2018-09-24 11:48 阅读:  来源:天维投资  
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许多华人同胞,特别是那些留学生或者刚移民来新西兰不久的同胞,对于在新西兰购买房产缺少足够的了解。

在看房是难免会错过很多隐患,容易买错房。

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买房时考虑的因素很多,例如城区,街道,校区,价格,地势,甚至讲究一些的同胞还会研究风水等等因素。

但有些房子,无论价钱有多少优惠,看起来有多便宜,感觉有多值,都不建议买。

这些房子的缺点可以说是几乎无法改变的硬伤,自住也许忍忍就能克服过去了,但是如果是投资的话,这些硬伤不仅影响房子的升值潜力,还对其出租收租的属性产生影响。

接下来,就为大家盘点五种一定不能买的投资房产:

高压线/变压器

离高压线和变压器太近的房子,通常价格卖不高。虽然意味着可以低价入手,但是作为投资房,招租困难,出手困难是购买时必须要考虑的。

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图:谷歌街景

如果高压线在房子头上经过的,变压器就在家门口的,那就更难卖好价钱了。

市场不好时,这种房子会相对需要长时间才卖出,价格就更别谈了。

如果是出租房,很多租客会介意高压线和变压器。

虽然从理论上讲,很多科学家和专家都证实说高压线和变压器对人体没有伤害。但大部分人都会觉得有害,这样一来,无论是自住还是出租都会受到影响。

一般来说,这些电力设施在很长一段时间都不会发生变化,所以期待高压线入地下的屋主可能得有的等了。

铁路/高速公路

铁路和高速公路相比上面的高压线和变压器来说,通常没有那么显眼,但是对于房价的影响还是很明显的。

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图:谷歌街景

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图:谷歌街景

铁路运行的震动和噪音对于周边的居民影响还是很大的,尤其是新西兰的房子大多是老旧的木头房子,重型的货运火车一过,家里就像地震一样。

对于自住买家来说,为了房价便宜,交通便利,忍忍就算了。但是对于投资者来说,噪音和震动意味着租金打折,便宜的租金吸引来的通常都是素质相对较低的租客。

相比铁路,随着奥克兰人口的增长,高速上的车流量出现了显著的增长,由于老旧的木头房子隔音通常都不太好,车辆的噪音很容易对房屋里的住户产生影响。

试想下你休息时想在花园里坐坐静思,但旁边高速上车来来往往,你还能静下心来吗?

所以,尽量避免靠近铁路和高速的房产作为投资房,具体要多远,通常以非繁忙时段听不到噪音为最佳。


悬崖房

奥克兰的悬崖房不多,一般都是海边的豪宅,所以其实市场上可以选择的并不多。

奥克兰海湾的悬崖一般都是由Siltstone粉砂岩和Sandstone砂岩形成的。

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粉砂岩和砂岩会随着时间和天气侵蚀而影响悬崖。如果买到海边悬崖上的豪宅,但悬崖的土质会因为时间不断的流失,目前影响比较大的主要集中在东区和北岸的部分豪宅区。

一旦悬崖的土质开始不稳定了,通常问题不是房屋结构受到影响,通常意味着房子失去修复的价值。

最近的案例则是基督城东面山崖上的房产,受地震影响,房价受到了很大的打击。

低洼地区房产

奥克兰是环海城市,而且冬天雨水多,所以买房别买太低洼的地方。尤其是随着气候的变化,海平面上升,极端天气出现的频率也在增长。

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图:WALLACE FAMILY

沿海的地区海水会漫上来,远离海边的房屋也会受到洪水的影响。


今年早些时候,奥克兰市议会发布了一项针对全市数十万物业的调查报告,根据统计,随着气候的变化,目前奥克兰有13.7万套物业存在着发生洪灾的风险。其中,有1.6万套住宅的一层将可能被洪水淹没。

奥克兰如何查询房屋是否存在被水淹的风险?

https://geomapspublic.aucklandcouncil.govt.nz/viewer/index.html

在奥克兰市议会制作的Geomap上,就可以查询房屋所在地是否有海水侵蚀,洪水侵蚀等信息。

漏水的Plaster房

由于众所周知的原因,新西兰政府在上世纪最后十年和本世纪的前几年造就了一大批漏水的Plaster房产。

building code建筑规范被政府错误的放松了

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不漏Plaster房产看起来确实高端大气如上图,70-80年代有许多Plaster的豪宅住起来也确实很爽。

然而,那十年间(1992-2004年)没有墙内的透风层cavity,框架木头没有进行防腐处理的Plaster房产在维护和保养不当之后很容易变成漏水房。

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图:漏水Plaster拆开外墙后

一般漏水房墙内渗水通常不是马上就能看到的,等看到渗水现象时通常已经太晚了。

最常见的修理办法就是把漏水的外墙和阳台拆掉,然后换成weatherboard外墙。但是通常拆开外墙才会发现,维修的费用会超过拆除旧房并新建的价格。

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图:谷歌街景

最经典的案例莫过于Symonds St上那一排公寓建筑,房屋发现漏水问题,屋主们均摊成本去维修外墙,拆开外墙发现了更多问题,屋主只能忍痛接受拆除房屋并重建的方案。

房哥认为,非敏感年份的Plaster房产本身是没有什么问题的,自住也很适合,但是投资是另一个逻辑。房哥建议在进行Plaster房产投资之前需要多多考虑,尤其是银行愿意贷款吗?

对于敏感年份,已经开始漏水的Plaster房产来说,除非你是建筑行业的资深人士,投资这样的房产,需要承担的风险通常是超过了回报的。

在Trademe上,目前奥克兰有接近1.2万套在售房产,可以说投资者的选择非常多。

如果因为个人喜欢,或者价格便宜而买错投资房。不仅意味着房产升值空间变小,通常还伴随着一系列让投资者头疼的难题。

出租难、变现难、维修难、贷款难等等都会出现。


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