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NZ有这样一条法律:占了别人房子20年,它就是你的

作者: Jackie Shan   日期:2018-11-05 07:41 阅读:  来源:天维网编译  
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【天维网援引stuff消息 Jackie编译】  去年,澳大利亚一名男子占有他人房产近20年后,打赢官司成为这栋价值140万纽币房产的新主人,引发外界关注。事实上,澳洲法庭做出这一裁决依据的是“擅占者权利”(squatter's rights)条款。在新西兰,也有类似的法条,这种听起来匪夷所思的事情,在新西兰也完全可能重演。

原文:Squatters rights in New Zealand - here's what you need to know

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悉尼男子Gertos在1998年占有了这栋无人认领的房产,又在去年依据“逆权侵占”条款打赢了官司    图片来自SYDNEY MORNING HERALD

澳洲这宗官司的大致过程是这样的:悉尼男子Bill Gertos原是一名会计师,1998年,他在悉尼西区Ashbury的Malleny Street偶然发现了一栋遭人遗弃的破败房屋。打听周围的邻居得知,这栋房子的最后一任房主Henry Thompson Downie在1947年就去世了,当时房子里住着一个租客。但是当年4月,租客也去世了,之后房子一直空着,无人打理。于是,在向律师咨询了自己的法律权益后,Gertos开始对这栋房子进行全面装修,并换了锁,然后租出去吃起了租金。

2017年,Gertos向当地法院申请,成为房子的合法房主,他所依据的正是“逆权侵占”(adverse possession)条款,也就是“擅占者权利”。这是一个带有高度技术性的法律范畴,根据这条法律,非房主未经原房主同意,持续占用对方土地超过一定的法定年限,并证明在此期间他一直在积极寻找房主但是找不到,那么他最后就可以成为该土地的合法主人。至于这个“一定的法定时限”,各州的规定不同,新南威尔士州是12年,维多利亚州是15年。最终,法庭并未支持原房主女儿和外孙的权利主张,将这栋价值140万纽币的房产判给了Gertos。

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2010到2011年间,关于Ashburton这栋住宅的所有权官司也使用了“逆权侵占”条款    STUFF

其实,新西兰法律也有“逆权侵占”(adverse possession)条款,在1963年土地转让法修正案中就能找到。其中明确规定,如果有人在土地法定所有人未提出异议的情况下连续占有其土地或房产至少20年,则擅自占地者可向新西兰土地信息局(Linz)申请该土地的所有权。Linz会就此发布公告,如果没有人回应,就会完成所有权交割。

尽管听起来有些牵强,但这样的法条确实存在,只是在新西兰的司法实践很少使用。

奥塔哥大学法学院教授Struan Scott也称,“逆权侵占”条款在生活中很少会用到,他本人记忆中只有一宗成功应用的案例,2010到2011年间发生在Ashburton。

“实际上,它必须是一块被废弃的土地,并且你已经在土地上逆权占有不少于20年。关于逆权侵占有很多法条,你必须会使用。”他说,另外逆权侵占者还需要有足够的耐心,因为“有一系列的官方流程需要走,要让真正的土地所有者主张自己的权利”。

按照这条法律,“逆权管有”是一种合法的方式,适用于那些没有土地,但持续占有或占用土地至少20年的人,在一定年限之后可获得土地的正式所有权。而且根据1963年土地转让法修正案,在转让所有权之前,实际占有者不必直接联系土地注册所有者。

法律之所以允许“逆权侵占”,部分原因是希望土地得到有效利用而不是被遗弃。



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