为什么这次新西兰房价跌不深 我有11条理由

【天维网 新西兰微财经 综合Stuff消息】历史经验告诉我们，经济衰退来临时人们往往会对房价过分悲观，忘记了房市的支持性因素。

本文将列举一些“缓冲性”因素，会在一定程度上起到支撑及在来年的复苏中发挥作用。

说之前我们还要注意两大背景因素：

一，新西兰旅游热点地区房价也会受挫最大。旅游人数减少会导致当地移民卖房并流出，重新在其他地区安家。

二，大城市中心房产重新受到投资者重视。由于限贷政策（loan-to-value restrictions）可能放松，加之2016年以来新西兰地区已经补涨完成（相比奥克兰4年来的7%涨幅，除奥克兰之外的其他地区为30%），因此城市中心吸引力重新上升。

下面列举支持因素：

史上最低的利率

疫情之前已经是最低了，但疫情来了没有最低，只有更低。这对首次买家很重要，也对投资人有吸引力。

商业地产受挫

现在很多商铺都交不出租金，政府还在考虑如何支持商业租户。未来公司倒闭、裁员也会更多。因此，一些商业投资者会转战民用房市场。

央行印钱

新西兰央行历史上首次表示可能会量化宽松——印钱，如果发生其结果不言自明。

储蓄因素

大家有没有觉得新常态下自己的开销少了？很多年轻人被迫放弃了咖啡、饮料、出去吃饭、海外旅行……一旦KiwiSaver损失恢复，他们手里的现金将更多。

低债务成长

新西兰进入衰退时的房屋贷款额并不高（相比2008金融危机之前）。而且过去这几年的政策（限贷等政策）将泡沫压缩得差不多。

抵押贷款延期

疫情中的这个政策为人们争取时间来调整消费，也许可以获得一些替代性收入。

LVR限贷政策调整

截止发稿时央行已就取消限贷政策启动了咨询。他们有可能真会这样做。这并不意味着商业银行即将启动大规模的低首付贷款。但是，银行业务部门在商业领域大量亏损的时候，会想法从住宅市场上增加利润回补。

新西兰人回国

最近的移民净增数量中新西兰人回国是一个不小的因素，10年前每年流出新西兰人1.6万，一年前的年度流出7800人，而最新的2月年度则净流入800人。

短缺

虽然部分工签人士未能来新西兰，减少了大城市的租房需求，但新西兰其他地区人会去补位大城市的工作缺口。

建筑业下滑

经济衰退会伴随建筑业的下滑，因为新开发项目的贷款会变难，需要等待商业信心的恢复。

追买操作Catch-up buying

可能在2021年时，会发生2011-2012年期间那种追买现象。当时，那些一直在等待2009年下跌40%，2010年下跌30%的买家终于放弃了，决定入市。一旦房地产挺过了疫情，追买现象也会在一定程度上发生。

* Tony Alexander是BNZ前首席经济学家，目前为独立经济学家。