深度数据分析:奥克兰房价今年会怎么走?未来呢?

作者: 房哥   日期:2019-05-09 08:32 阅读:  来源:新西兰天维投资  
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如果你关注奥克兰房价,那么你一定看过这条新闻:

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虽然数据来自统计真实成交情况的REINZ,但是房哥认为,这个数据从某种意义上来看,是没有意义的。

主要是两个原因,首先是因为对比样本的数量太低。

在统计学上,样本数量太低是一个硬伤。

举一个简单的例子:

如果把房哥和Amazon的贝索斯再加上比尔盖茨三个人放到一起,我们三人的财富中位数仍然超过世界第三富裕的巴菲特100多亿美元。

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而REINZ发布的数据中,成交量较少的城区半年仅有20多套房屋成交,成交中位价显然将会受到大幅影响。

关注Onehunga的朋友都知道,当地有一个Kiwibuild公寓项目,即使是上百套的成交数据也很容易受到项目造成的影响。

另一个原因则是房屋并没有进行分类对比,即使在同一条街,同样的房间数公寓、联排和独栋别墅的价格也是完全不一样的,更何况房间数不同的情况。

拿Albany举例,2017-2018年间当地成交的房源中独栋和联排别墅比例还很高。但是到了2018-2019年,当地成交的房源中多了许多公寓类型的房产。

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这么说来,我们应该如何科学的对比房价数据,并且作出分析?

上市房源 VS 购房需求

根据新西兰最早也是目前最全的房产广告网站Realestate.co.nz的数据,最近数个月,新西兰大部分地区的房源库存都在萎缩中。

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二月份的数据

二月份的时候,奥克兰在售房源数仅够22周销售,低于长期平均值的23周。

由于此前大家对于工党政府提出资本利得税出现了恐慌的情况,税务工作小组报告提交之后,市场上出现了很明显的甩卖情绪。

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四月份的数据

四月份除了奥克兰以外的新西兰所有地区都出现了房屋供不应求的情况。

奥克兰房的情况还可以有进一步仔细的分析吗?

根据奥克兰市场占有率超过40%的Barfoot发布的房源数据来分析一下。

从2018年10月22日开始,海外人士是无法购买新西兰房产的。所以从2018年11月开始,新西兰房市几乎可以说是不受海外买家影响的。

截止到2019年4月份的四个月里,Barfoot共上市了5307套房源;去年同期Barfoot共上市了5994套房源。


上市房源数减少了11.46%

由于是对比了同样的时间跨度,我们几乎可以忽略季节因素带来的影响。

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除此之外,截止到2019年4月份的年独立Barfoot共成交了9483套房屋,去年同期成交的房源数则为9131套。

成交总量的变化并不大,但是上市房源数的骤降还是值得关注的。

说明市场上的潜在卖家和卖家已经消化完了资本利得税、禁止海外买家、提高投资房保温棉标准和取消投资房负扣税等一系列负面消息。

市场上卖家的信心很有可能将要恢复。

市场环境的变化

给卖家带来好消息的还有即将到来的央行官方利率大概离下调。

要知道上周的澳洲通胀数据还蛮低的,隔壁降息了,作为塔斯曼海对面的邻居,新西兰通胀不理想,跟进降息的概率还是蛮大的。

这一数据在ANZ银行的报告中也有所体现。

在ANZ的ANZ Business Outlook Survey中,三月份有净12%的商家预计新西兰官方现金利率会上调,但是到了4月份,这一比例变成了净30%的商家预计新西兰官方现金利率会下调。

房哥的老朋友,Kiwibank的首席经济学家Jarrod Kerr认为本周(5月8日)新西兰央行有很大的概率将官方现金利率下调0.25%至1.5%。

而在市场上,一年的掉期利率已经出现了大幅下滑。

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今年1月初还在1.98%的一年掉期利率已经下跌至1.67%。

两年期掉期利率更是从1.97%下跌至今日的1.63%。

对于银行来说,意味着房贷成本的降低,对于房东和潜在卖家来说,意味着更低的房贷利率,直接带来了更低的养房成本和更好的现金流。

房哥的总结

虽然市场已经消化了大部分本届联合政府执政之后新政策带来的影响。

但是,房哥觉得,永远不要低估阿登姐折腾的能力。

联合政府今年开始将要搞福祉预算(wellbeing budget)领福利的反正是增多了(今年第一季度领取hardship assistance grants的人相比五年前人数翻倍了还多),政府开销也大幅增加了(前几天传出了因为收购枪支预算增加,连Nelson山火的灾后恢复钱不够了的新闻。)

奥克兰的房产是否还值得投资?

不过,这几天刷屏的巴菲特股东大会也许能给大家一些答案。

在六个小时的股东会上,你会发现,巴菲特和老搭档穷查理投资了房利美和房地美,并且还回答了相关的问题。在今年股东会之前还投资了“处于很年轻的状态”的Cliton房屋公司

虽然自己不投资房产,但是两位股神通过股票的房市,正在从楼市中享受红利。

谁没听说过美国房市悲惨的故事的?

是什么给的他们勇气?投资美国房产?

一个有价值的投资标的物,也许会有周期波动(参考2008年的房利美和房地美)但是“以低于其内在价值的的价格买入,并且不要轻易抛出”,就可以了。

新西兰房产也是如此。

目前房贷利率已经有银行提供低至3.65%的房贷,奥克兰正现金流的房屋越来越多。

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