涨了55年的澳洲房价跌了:新西兰为什么不会步后尘?

作者: 房哥   日期:2019-05-23 16:12 阅读:  来源:新西兰天维投资  
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据澳大利亚统计局公布的住房价格数据,在过去一年里,澳大利亚整体的房价水平下跌了5.1%,其中澳大利亚最繁荣的房地产市场悉尼,更是下跌了13.2%。


这其中收到影响的投资者有许多知名人士。其中包括刘强东夫妇。年初时媒体报道,章泽天血亏370万澳币(近1800万人民币)抛售3年前刘强东为其买下的澳洲的豪宅。



实际上,澳大利亚房价自2017年年中开始下跌,迄今跌幅创下10年前全球金融危机以来之最。上一次下跌这么多,还是2009年2月份。


CoreLogic公开的数据显示,整个澳大利亚的住宅价格在4月份继续下行,在过去12个月内下降了7.2%。其中悉尼和墨尔本过去一年分别下降了10.9%和10%。



虽然相比五年前悉尼房价仍然增长了21.1%,墨尔本房价仍然增长了24.2%。


不过相比房价最高峰的价格,悉尼已经跌去了14.5%,墨尔本跌去了10.9%。



事实上,根据 Tradingeconomics.com 的数据,澳大利亚的新房销售量也不断下跌,进入2019年以来便跌破4600。虽然二三月份略有回升,但是仍然没能回到之前的水平。



房价当然也是下跌趋势明显,并且预期未来会进一步下跌:



对于澳大利亚房价为何下跌,市面上有许多的解释。大家普遍同意的理由通常为:政府政策的收紧;银行放贷的收紧和移民人数的减少三大原因上。


房哥觉得,对于房价或者说一切有价投资品来说,价格主要是受到供需关系影响的


对于需求的抑制上:大幅提高的海外购房者的购置税;当地四大银行不再给海外人士发放房贷(澳信倒下了);中国来的买家变少了,绿卡配额减少,澳大利亚技术移民需要 “上山下乡” 等等。。。


总体上看,因为收益率的下降进入门槛的提高,对于澳大利亚房产的需求出现了大幅减少。


对于供应的促进上:近年来房地产热潮让地产商们盖了大量的公寓楼房。


而房产的核心就是用于满足居住的需求。


“房子是用来住的、不是用来炒的”


新公寓供应的增加和房产投资的增加,让出租房市场出现了供大于求的情况。直接导致了房屋空置率的提高。


比如说这次房价大跌的墨尔本,就出现了16.2%投资公寓空置的情况。


换成具体数字的话,相当于一套公寓,一年里有两个月(59.2天)是空置的。


这还不是最夸张的情况,在 墨尔本的Box Hill/ Box Hill South地区,空置率达到了25%。


换算成时间的话,相当于一套投资房一年里有3个月租不出去。


房屋空置率的提高,让投资房的租金回报减少,换句话说:脱离了租金回报率作为基本,房产的资本增值只是击鼓传花。


现在击鼓传花的游戏已经很难骗到新人来继续玩下去了,于是退潮了,裸泳的人暴露了出来。


澳大利亚对冲基金Bronte Capital 创始人John Hempton更是表示悉尼和墨尔本外围一些地区的房产价格严重超过当地居民的收入,跌幅或高达85%。


据其预测,墨尔本部分地区的房价可能会下跌40%,而新南威尔士州Newcastle 地区的房价可能会下降85%。



澳大利亚发生的情况,会在新西兰重现吗?


从目前的市场情况看来,澳大利亚的情况很难在新西兰发生。


住房市场的供需不平衡


新西兰房产存在短缺问题应该不是什么新闻了吧?


在工党的Phil Twyford刚刚成为住房部长的时候(2017年),新西兰商业创新和就业部发布的数据显示,奥克兰地区的住房缺口是4.4738万套。



部长Phil Twyford表示,工党政府从前任国家党政府的手中继承了一场灾难。


政府的拳头政策“Kiwibuild”并没能改善新房供应短缺这一情况。


虽然政府关闭了海外人士购买新西兰二手房的路径,但是仍然对于期房/楼花公寓网开一面。


另一方面,本届政府上台前承诺的将要减少移民数的口号似乎也没有被贯彻下来。



截止今年3月份的12个月内新西兰净增移民人数达到了56,137人。而截至2018年3月的一年净增为50,628人,涨幅达10.9%。


租房市场的供需不平衡


对于投资者来说,投资房最重要的还是能够租出去,带来租金的回报。


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在收到租金之前,最重要的就是把房子租出去。


所以,奥克兰出租房的空置率如何呢?


2016年9月,Barfoot管理的15110套投资房平均的空置率为1.05%。



换成时间来计算的话,相当于一套房子一年空置3天。


到了2017年5月,Barfoot的董事Kiri Barfoot表示,奥克兰出租房的平均空置率为1%,平均每套出租房能收到50份潜在租客的租房申请。


不过最近两年,整个互联网上都找不到公开的奥克兰租房空置率数据


然而,墨尔本通过统计房产用水量预估出出租房空置率水平提醒了房哥。


可以通过其他数据,进行间接的分析


在新西兰所有出租的住房都需要租出后把押金上交到政府的押金中心,而押金中心的所有数据都是公开可查询的。


我们可以通过押金中心新增的押金书来推测出,奥克兰租房市场是否存在供不应求的情况。


出租房供不应求,空置率就会下降,租金就会出现增长,租客会更愿意在旧出租房里待下去(因为找不到新房等原因);如果租房供大于求,空置率就会提升,租金就会下降,找新房变得更容易,租客会更愿意搬家获得更低的租金。


房哥从租房中心导出了最近四年新增租房押金的数据,从趋势线看来,新增租房押金出现了下降的趋势。



最近10年来,这一趋势在新西兰全国也是存在的。



除此之外,新西兰人生活习惯的变化也增加了住房和租房的需求,加重了供应不足的问题。



很多年前,一套房里平均能住五个人。近年来,人们居住的偏好发生了变化,一套房里居住的人数平均值变成了不足三个人,并且仍然有继续下降的趋势。



此前一直有经济学家和媒体表示,一旦澳洲房市出现波动,奥克兰房市也会受到影响。


事实上,能够影响房价的仍然是供需关系。


虽然澳纽在政策上有许多的类似性,但是两国如今的情况已经完全不同。


就拿住房供应来说,悉尼和墨尔本的建筑活动规模远不是新西兰能够比的。在悉尼和墨尔本,公寓建造数量远超别墅房产,而在新西兰恰好反过来。


这也是新西兰房价的HPI(House Price Index)一直坚挺的原因吧。因为供应一直跟不上,需求还蛮坚挺的。



你觉得新西兰房价会像澳大利亚那样崩盘吗?


欢迎留言发表你的观点。



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