【天维网 Elton报道】

什么是DTI？

今天流传的消息是，BNZ银行正式落地了DTI的规定，把(部分)申请人的房贷总额控制在DTI=6倍，在房产上空盘旋了很久的大杀器终于开始落地了。

这里再解释一下DTI的概念，DTI是Debit to income的缩写，意思是总贷款除以年度总收入的倍数，限制6倍的意思是比如家庭年收入是12万，那么所有贷款的总额是12X6=72万。

如果只是购买第1套房子的话，这个DTI要求应该不会是什么大的问题。

但如果考虑买第二套，以前很多人是依靠第二套的租金收入和第一套涨价后多出来的净值部分去购买的，现在有了DTI限制的话，这么做就会变得很困难。

举个例子计算一下，比如年收入12万，第一套房贷款了70万，再考虑买第二套房的时候，自己收入没有增加。当然第二套房有租金比如3万多，银行计算租金的话打个折比如算2.5万，那么合计预期的年收入就是14.5万，贷款总额14.5万乘以6，只能是低于87万，仅仅比原来多贷款出来17万。

那么仅仅有租金，第二套房肯定是无法购买的，还需要大幅增加自己的其他收入才可以。显然，这样的重型武器，就是用来对付第2套房以上的购买者的。这个重型武器从今年3月就开始流传，一直到今天开始有银行落地，而之前银行是声称自己有内部控制系统来达到类似的效果。

所谓的内部控制系统，通常是这样的，核定一个利息占比收入的上限，然后使用比较高的内部测试利率，从而确定贷款总额。同样以上述例子，14.5万的总收入，一般国际上银行业的标准会设定贷款利息部分的支出低于收入的50%，那么年度贷款利息上限就是7.25万，如果内部测试利润是7.25%，那么可以贷款100万，如果内部测试利率是8%，则贷款上限就是90万。现在的DTI是设定于上限6，就会比原来银行的内部提高的测试利率还要严格了。

央行力主的大杀器

DTI这个政策是英国首先推出来的，用于抑制英国房产暴涨，取得了不错的效果。在2015年时候新西兰也曾讨论过DTI政策，但随着之后的LVR政策出效果，也就不了了之。 

随后在2020年房价大涨，新西兰央行又再提起这个政策，并在2021年中获得政府许可，仅有一个条件就是不伤及首次购房者。央行具有什么时候执行的自主权，央行曾表示会和银行业商议后开始逐步推行，直到今天BNZ是首家落地。

对央行来说，肯定是很喜欢用这个政策的，因为这个政策可以单独限制一个行业就是房贷总额的扩张，对别的行业没有影响，是一个对房地产行业的定向高能武器。这样，央行即使不加息也可以使用这样的政策来限制房贷总量，而不用只是依靠利率来调控。这也就是意味着央行在思考货币政策时，房地产的权重可以放低，更多考虑的是整体经济的需求，从而减少房价上涨带来的加息压力。

可以想象，如果未来房地产价格仍旧不能被驯服，央行可以随时要求对第二套以上DTI调整到5之类，基本上可以达到任何央行想要的效果。

对房地产市场的影响

从后果来看，高杠杆投资者受影响非常大，第2套房以上将会比较难买，买3套基本别想，可以说直接削弱市场总的购买力。

而对于现在已经拥有多套房产的人来说，影响则将会体现在转贷款时候。如果从原来的银行转去新的银行，就要应用新的DTI规则，那么多数人怕是不会转了。而不转银行，就可能会影响那些持续使用Interest Only也就是只还利息的贷款者，因为每家银行所能允许的Interest Only是有年限的，过了这个年限就无法继续只还贷款利息了。

以前的做法是A家银行不允许只还利息了，那就换成B家银行好了，现在这个动作可能是无法再做了。房产投资者对只还利息的还贷方式是青睐有加的，这个政策间接达到了限制使用只还利息贷款的功能。从英国推行本政策的历史看来，对房价的抑制作用是非常明显的。

央行讲话助推本地债息走高，加息压力加大

昨天，新西兰央行行长奥尔表示，当前供应链对通胀的干扰可能比许多人预期的更持久，这在某种程度对自己过去的通胀暂时论做了否定，增加了加息预期，也对债息和掉期收益率的上行起到了一定的作用。

新西兰掉期收益率昨天继续推升至疫情后的新高，在 2-5 年期限内上涨 4-7 个基点，收益率超过 2%。正如昨天所说的，蜂拥而至的试图固定抵押较长期限的房贷人群，对当前的债息形成了交易压力，银行无法对冲成本的结果，只会是进一步增加房贷利率，新西兰房地产市场将面临更多冷水。