隔夜市场 总价约束以及公寓联排之争

作者: elton   日期:2021-11-21 11:57 阅读:  来源:原创  
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【天维网Elton报道】

在上一篇的隔夜市场中,我们谈及新建公寓出现水管爆裂,以及公寓存在的使用和维护成本较高的问题。在这点上显然联排会是买家的选择,但这样的选择仍旧可以成为选择之一,是有边界的,今天来细挖一下这里的数据。


总价约束

首次置业者当前主力的购买范围是90-100万的房屋,这个价格,如果是存在一定的交通要求,就只能够买到联排和公寓,这里先说下首次置业者存在的总价约束。

总价约束的意思就是只能付出这么多的钱来买房子,多一点点都很困难。当前的市场,对首次购房者而言,总价约束大约是处于100-110万,这个总价约束是怎么来的?这涉及到未来的房贷利率和收入。如果80万贷款,5%的年利率,则每年房贷利息部分就是4万,加上保险地税等,其耗散资金每周大约810元以上。夫妻二人,以首套购房年龄25-30和30-35岁的平均工资计算,大约每周收入所得为1500-1600,这样算下来,其收入的50%需要用于居住,这个比例在居住支出比例来说就已经是接近上限了,而且还是Interest only。所以100-110万的总价约束是天然存在的,只会随平均工资上涨而上涨。那么在当前的市场条件下,实际上开发商是如何考虑的呢? 


联排的开发成本

当前,奥克兰的建房土地价格,在交通条件比较合适的情况下,假设处于每平米4000的区间。开发联排房屋,大约的容积率是1.0-1.2(建筑面积除以土地面积),也就是每2000平米的地,大约可以建造出2000-2400平米面积的联排,土地总价800万。如果以平均每套联排,大约面积为100-120计算的话,大约可以建造20套,这样每一套的土地成本大约为40万。类似联排的建筑成本,以目前的建材价格考虑,可能接近40-50万,土地加上建筑的合计成本就是80-90万,再加上资金成本以及市场销售成本后,售价就已经达到了100-110万,接近于首次购房者接受区间的上限。


公寓的开发成本

如果是建造公寓,对比联排的好处就是可以有较高的容积率,同样的土地面积建造更多面积的房屋。但公寓的问题在于其建筑成本并非是线性的,要开发楼层较高的公寓,叠加停车场,快速电梯,消防考虑等等,其资金及建筑成本可能高到一般开发商难以承受。

所以建造5层或者略高的公寓可能是普通开发的上限。以这样的状况计算,大约公寓的容积率可以达到2.0-2.3,同样以上述2000平米的地,大约可以建造出4000-5000平米的公寓。如果说保持舒适度,70-80平米室内面积的公寓,加上停车/走廊/大堂等,实际对应的建筑面积大约为90-100平米。那么上述地块按比例计算大约可以建出40-45套公寓,加上市政府对不同建筑形态土地的费用不同,每套的地价部分就是接近25-30万。

公寓的建筑成本要高于联排,现在的建材和人工,已经难以精确计算公寓的建造单价。5层公寓的40-50套每套室内70-80平米的公寓,以非常低的建筑成本预计来计算已经要接近60万每套。那么即使可以按照过去的成本建设,每套的土地和建筑成本就达到了80-90万,这就和联排一样。 


公寓和联排之争的边界

这里我们看到问题的实质是,那么如果未来土地价格继续上涨,联排只能随着土地价格上涨而上涨,其比例非常线性。 而公寓则因为可以在同样地块上建造出更多的单元,从而在一定程度上削弱土地成本上涨的压力,但相对需要付出更多的建筑成本和维护成本。而当前,土地价格仍旧没有达到非常昂贵以至于必须要开发公寓的地步,联排开发在卖得动的前提下,仍旧有合理利润可图,比公寓更容易,所以当前市场大建大卖的是联排。 

假设土地价格未来继续上涨30%(去年以来,土地价格实质上涨了超过80%),那么100平米联排的总成本将高达110-120万,售价需要达到130-140万才能有利可图。而公寓则可以维持于90-100万的成本,可以以110多万的区间卖出室内面积70-80平米的价格。如果说,首次置业者,存在总价约束比如110万,那么上述土地价格变化的区间就是未来的产品形态的边界。未来如果地价持续上行到上述限度后,我们才会看到公寓成为交通相对便利地区的建设方式。



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