本期，财哥和大家聊聊房价走向。

过去一段时间里，新西兰的房价一直在走下坡路，利率却是一路走高，因为压力山大而选择赔钱卖房的情况越来越多。

另一方面，最新数据显示，新西兰的净移民数量在疫情后首次有了质的突破。房产中介也表示，收到了越来越多的海外买家问询……新西兰的房市将走向何方？

赔钱卖房越来越多！奥克兰居榜首！

最新的CoreLogic Pain & Gain报告显示，去年第四季度，约96%的房产售出价要高于房东的购入价，收益中位数为32.8万纽币。

据悉，在2021年第四季度，这一数字曾达到峰值的44.1万纽币。

CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson表示，随着房市逐渐疲软，这个数字肯定将会继续下降。

他还说，“赔钱卖房”的大部分情况是因为持有周期较短，平均售出时长仅为19个月左右。这表明利率已经开始影响房市。

数据显示，去年第四季度，有6.9%的奥克兰卖家“亏钱”。这一比例处于新西兰全国最高水平。

去年第4季度，新西兰全国房产出售的收益中位数为32.8万纽币。在华人数量最多的奥克兰，这一数字达到44万纽币。收益中位数最高的是陶朗加大区，达到45.5万纽币。图片来源：OneRoof＆CoreLogic

在汉密尔顿，这一数字为6%，几乎是去年三季度的两倍。

另外，公寓是最“亏钱”的房产类型。去年年底售出的房产中，约有四分之一的公寓都是“赔钱出售”的。

据统计，去年三季度，公寓的“赔钱”中位数为52750纽币，是近10年以来的最高水平。

但是，随着新移民的涌入，这种“赔钱卖房”的状况或将有所缓解……

移民净增15,800人

新西兰统计局2月16日发布的最新移民数据显示，2022年新西兰净移民人数实现由负转正，临时数据显示净增加15,800人。

这是新西兰净移民量出现疫情以来的首次正增长。

这一数据也与截至2022年2月的一年的数据天差地别，当时新西兰净流失人口为18000人。

CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson表示：“转变很大，远超大家的预料。”

这是新西兰净移民量出现疫情以来的首次正增长。

这一数据也与截至2022年2月的一年的数据天差地别，当时新西兰净流失人口为18000人。

CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson表示：“转变很大，远超大家的预料。”

大量想买房的移民可以“救市”吗？

他说：“对于新贷款的人和要重新锁利率的人来说，利率很高。”

“还有贷款价值比限制，可能贷款收入比也要来了。通胀还是个问题，所以别指望利率会迅速回落。”

从理论上讲，住房数量不变，但国内的人多了，那么房价就会感受到压力。

“但我觉得这是个长期的、结构性的问题。目前主要是短周期因素，也就是利率和信贷。”

Davidson补充说，新移民往往缺乏贷款所需的银行历史资料，可能也没有立即买房的权利，当然回国的新西兰人除外。此外，他们还需要时间来决定想在哪里生活。

“可能性较大的情况是，移民的钱能放缓房价的下跌，但无法扭转市场。”

他说，净移民增加更实际的效果是提振大城市租房的需求。

可靠数据显示，与去年同期相比，今年1月的租金比前一年高出2.8%，涨幅强于预期。

Davidson表示，与3~4个月前相比，这是一个大幅回升。

但租户们的压力可能依旧很高，且最近的极端天气可能导致数据出现一些波动。

因此他表示，他并不会得出“租金疲软的时期已经结束”的结论。

另一位业内人士表示，海外净移民的增加将对房地产需求产生一定影响，尤其是对新建住房和租赁住房的需求有较大影响。

当人们搬到一个新地方时，他们通常会新建或购买一套新房产，或者在买房之前先租房来感受一下这个地方。

鉴于此，海外移民人数增加可能会使租赁需求增加、租金上涨，以及对新房产的需求有所上升。

财哥想说，在奥克兰这个十分依赖海外移民的城市，净移民数上升可能会使该城的租金上涨。

房租暴涨！房价还会远吗？

上述因素都是对接下来房市的预测。而其他因素，例如近期的洪灾，确确实实使租金“暴涨”，且已经造成租房市场产生了“供不应求”的局面。

出租代理人报告显示，在洪水影响奥克兰Remuera等“高端”地区后，奥克兰的豪宅租赁需求有所增加。

Ray White360 Property Management的主管Adam Thomson表示，每10个寻租的人中，就有9个受到了近期洪灾的影响。

从事物业管理业务的Thomson表示，在过去一年中，奥克兰的房屋空置率从2.3%下降到1.8%。在近期洪灾事件后，租房需求开始进一步飙升。

据悉，6个月前，一栋房屋上市并成功出租需要约15天。而现在，这一数字已经减少至6天。

数据显示，在租赁市场中，对带家具房产的租赁需求是“巨大的”。这是洪灾导致人民失去了“太多”财产。

不过，在奥克兰，这一局面比较难以被解决。因为在该地区，带家具的出租房比不带家具的要少得多，且市场无法在一夜之间满足飙升的需求。

据了解，最起码要包含冰箱、洗衣机和烘干机才可被称为“带家具的出租房”。而“设备齐全的出租房”应包括床单和刀叉等一切家具。

数据显示，近期带家具的出租房的租金要比不带家具的出租房的高出10%-20%。

据悉，目前豪宅的周租金为2500到5000纽币之间，且租赁需求非常高。

Thomson表示，豪宅的租赁需求在洪灾前就非常高，这是因为一些新西兰人从海外返乡。洪灾事件肯定会进一步增加豪宅的租赁需求。

最后Ray White的物业管理主管 Zac Snelling表示，目前三房或三房以上的出租房已经供不应求。他手下超过79%的中介均表示，没有足够的房源来满足不断上涨的租赁需求。

财哥想说，房租作为投资房产最为重要的回报手段之一，是作为是否该“出手”的重要参考指标之一。但至于目前房租上涨，是否真的意味着房市的“春天”要来了？这便要由市场来决定了。