【天维网综合报道】近日，房研机构Cotality发布了最新房市分析报告，该报告分析了新西兰各地区住房市场的供需格局及其对房价和可负担性的影响。

分析显示，2019年至2024年期间，惠灵顿和奥克兰是新西兰两个房源增长超过人口增长的主要地区。

在惠灵顿，五年内人口实际上约下降了1%，而住房数量增加了4.3%，导致居住率（每户平均人数）从2.97降至2.82。

虽然近期房价下跌部分原因是之前房价可负担性压力的释放，但供应与需求失衡的缓解也起到了作用。

同期，奥克兰人口增长了7%，但住房数量增长更快，达到10.3%，使奥克兰的居住率从3.45降至3.34。

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供应与需求的这一缓解与奥克兰房价走弱相一致，值得注意的是，近期奥克兰的建筑类型以联排别墅为主，这类房产面积较小，居住率天然较低。

相反，汉密尔顿和陶朗加等地区的供应与需求趋紧，因为这些地区的人口增长超过了住房供应。

全国范围来看，2019年至2024年，新西兰人口增长了6.4%，而住房数量增加了7.5%，导致平均每户居住人数从2.99降至2.96。这个数据表明整体市场相对平衡，长期平均居住率2.97与当前水平接近。

这种平衡也得到了近期房价和租金缺乏上涨的佐证。

其他地区情况不一

其他主要中心，如陶朗加和汉密尔顿，呈现相反趋势：人口增长超过了住房供应。

2019年至2024年，汉密尔顿人口增长了10.3%，住房数量仅增长8.1%；陶朗加人口增长了10.2%，住房增长仅5.9%。虽然这些地区没有经历房价飙升，但市场比奥克兰和惠灵顿更具韧性，可负担性改善幅度较小。

不过，皇后镇是个例外。尽管2019至2024年住房数量增长略高于人口增长，但该地区房价仍然偏高，可负担性压力显著。这凸显了皇后镇的独特市场动态——即使供应增长强劲，积累的财富仍支撑房价。

Cotality认为，短期内的供应与需求平衡无法解释所有房价或可负担性的变化，但它显然是重要因素。其他因素，如挂牌量变化、财富和收入变化，也起到显著作用。

不过，单从这些数据来看，惠灵顿和奥克兰的房价可能仍相对疲软，而汉密尔顿和陶朗加等主要中心可能表现更强劲。