【天维网Elton撰写】

我们先来看看昨天发布的移民数字。

净移民数字锐减

昨天公布的年度净移民数字是-7300 人，意思是长期离开（6个月以上）比长期到达新西兰的人要多7300人。

来看看这7300人是怎么构成的。按照过去的历史，一般来说，长期移民中，新西兰公民的进入数是减少而非公民的数字增加。但今年的年度数据则是反过来的，公民回归的多了2100而非公民长期离开的多了9400。

年轻人正在离开

一般来说，非公民移民的基本比较年轻，而公民移民则年龄较大。统计数据还表明，净移民的损失大部分源自于年轻人，无论是公民组别和非公民组别都是，其中公民组别的净移民减少最大的年龄段是18~27岁，而非公民组别的净移民减少则是18~33岁。

2020年净移民暴增，点燃了房价

2022年的数字是-7300 人，对比一下2021年的数字是-1300人，而2020年对比2019则是惊人的91700人。

2021年的-1300没什么感觉，因为都在封锁边境。2020年则是全球疫情起步，新西兰成为避险天堂，所以大量可以回来的人在回来，导致净移民数字达到创纪录的9万。

而这接近10万人的涌入，叠加贷款利息的下降，是新西兰本波房产启动的重要原因，2020年一年增加的10万人，其中大部分试图留在奥克兰，因此奥克兰最先出现了上涨，并带领全国。本已存在的供求矛盾在这10万人到达后变得极为严重，而央行适时地降息是对着市场火上浇油。让这波房价上涨创出了历史记录，达到惊人的48%。

状况的逆转

年轻人的离开一部分是因为隔壁的澳洲提供了更多的高薪工作机会，另一部分就是高房价带来的驱离作用。现在我们看到了净移民负数，一切正在逆转之中。

在供求关系上，求的部分在减少，而供的部分则是持续在大增。下图中，灰色是未售出房产存量，黄色则是6个月新上市房产数量，同时还有大量的房产在建设中。房产市场或已经进入熊市。

从目前来看，房贷利率飙升的大部分影响尚未到来。据统计，在未来12个月中，大约有60%的房贷需要重置，而在重置过程中，大部分人会发现月供会增加接近1倍，尤其是只还利息的人。这将在未来加大房价下行的压力。

预计2022-2023年的移民数量和房价跌幅

对于房价的下跌幅度，ASB银行提出了他们的判断，认为叠加通胀考虑的话，这波真实的房价会下跌20%，也就是13%的绝对值下跌，叠加7%的其他物价通胀。

而这个判断，很重要的前提，就是净移民数字会在2022-2023年重新逆转，从而让房价重获支持。

ASB认为在今年出现-7300之后，明年会出现接近30,000的移民净流入，这个参见下图中的灰色曲线，数值请参考左轴。而房价变化则是黄色曲线，数字参看右轴。

共识

对于房价从2021年底的高点开始，累计真实跌幅将会创出自上世纪70年代以来的最高值这个论断，已经没什么疑问，详见上周五的（隔夜市场 | 全球房价已摇摇欲坠，而目前，仅仅是开始）。但笔者无法对2023年的移民数量作出预测，唯一可以确定的，就只能靠移民来挽救日渐下跌的市场了。

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