大型工商业地产回报强劲,不输住宅 你怎么投?

作者: Elton   日期:2021-06-25 12:04 阅读:  来源:原创  
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【天维网记者Elton报道】看了很多住宅地产市场以后,今天来看一下工商业地产的概况。

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根据最新MSCI公布的报告,截止到今年3月的过去1年中,住宅以外所有类别的房产加权总回报达到了15.9%,这是自2007年12月以来的最高数字。其中资产增值部分大约占9.8%。这里相当大的原因是创纪录的低利率,引发了资金对高回报物业的追逐,购买者来源于高净值个人,上市公司,大型企业等。同时,商业贷款的放松让企业对长期资产的兴趣大增。

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工业--资金涌入,供不应求

尽管 Covid-19 的各种封锁造成了一定程度的物流中断,但在截至 2021 年 4 月的一年中,工业发展仍在加速。根据新西兰统计局的数据,全国 有114 万平方米的新工业开发项目获得了建筑许可,比去年同期增长 16.6%。分地区来看,全国16 个地区中,有 11 个地区的建筑许可批准增加,总建筑面积增加了 329%。在丰盛湾,许可增加了 102%,达到 135,816 平方米,这一数字历史上仅次于1991年。南岛的工业许可增加了 14.1% 至 291,600 平方米,其中坎特伯雷占总数的 59.6%。


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零售业--表现各异

另一个表现突出的是大面积零售业(large format Retail),其年回到达到了惊人的22.4%,这已经打破了MCSI指数的历史记录。与工业部门的特性很类似的大面积零售业态获得了资金的高度关注,但大型购物中心却遭到了抛弃,其价格在过去的1年下跌了5.1%,从而让年度回报最终只有1.8%,而商铺也好不了多少。

过去的一年,与之前经济学家的普遍预测不同,过去1年的消费者的支出是上涨的。这可能是因为住宅价格上涨引发了相关消费。在整个零售业中,2021 年 3 月的季度显示出更多上升的迹象。12 月至 3 月季度的零售总额增加了 6.48 亿元,13 个核心行业中有 10 个的销售额高于上一季度。销售量从上一季度的下降中反弹,核心行业的总销量增长了 5.5%。分行业来看,五金、建筑和园艺用品行业表现突出,销售额增加了 1.44 亿元,是核心零售行业中最大的。从地区来看,从全国范围内的结果来看,16 个地区中有 10 个地区的销售额与上一季度相比有所增加。坎特伯雷增幅最大(2.3%),其次是奥克兰和怀卡托。

办公楼——情绪改善

在截至 3 月份的一年中,办公楼的回报率在最近几个月上升至 13%,高于一年前的 6.6%。这表明,因远程办公的兴起的导致的办公楼租赁需求的下降已经告一段路,投资者已经开始找机会抄底。

另外,政府提倡的绿色办公推动了对拥有绿色认证办公场所的需求。新规定是从今年 1 月 1 日起,所有政府机构在签署或续签 2,000 平方米以上的租约时都被告知,该物业必须是 4 星级的能效等级以上(新建为 5 星)。最新的奥克兰CBD写字楼空置调查显示了这个要求对办公楼市场的影响。去年年底整体空置率为 6.8%,但绿星评级建筑物内的空置率仅为 3.8%。当然,开发商也没闲着,过去1年,奥克兰CBD增加了近 50,000 平方米达到绿色之星评级的建筑。

普通投资者的投资途径

对普通投资者而言,个人力量只能买小商铺和仓库之类,其回报可能差异极大,一不小心就买错。接触这类市场最简单的方式,可能是上市的工商业房地产信托投资基金-REITS,这在新西兰叫做LPV。简单地说,这些基金投资于大型地产,构建组合,收取租金,然后把收到的租金扣除管理费用后的纯租金收益用来分配,其分配一般会超过纯租金收益的90%。 当然,因为这些基金持有产品类型的不同,其交易价格会体现其所持有的资产价格的变化, 因而会相差很大。下图是过去1年中,这类上市资产的回报列表:

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